杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债跟踪评级报告 PR下城债 : 杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债跟踪评级报告

时间:2020年06月30日 15:15:27 中财网
原标题:杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债跟踪评级报告 PR下城债 : 杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债跟踪评级报告














杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司

16下城债

跟踪评级报告









































上海新世纪资信评估投资服务有限公司

Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.




编号:【新世纪
跟踪
[
20
20
]
100
818



跟踪评级概述






评级对象:

杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债



主体信用等级

评级展望

债项信用等级

评级时间

本次跟踪

AA+

稳定

AA+

2020年6月29日

前次跟踪:

AA+

稳定

AA+

2019年6月28日

首次评级:

AA

稳定

AA

2015年4月14日







主要财务数据



项 目

2017年

2018年

2019年

金额单位:人民币亿元







发行人母公司数据:

货币资金

37.69

4.83

55.73

刚性债务

95.33

228.10

336.20

所有者权益

31.56

64.45

77.24

经营性现金净流入量

-37.97

-118.17

8.41

发行人合并数据及指标:

总资产

380.23

566.26

752.79

总负债

309.05

449.65

625.52

刚性债务

247.90

369.44

386.12

所有者权益

71.17

116.60

127.27

营业收入

5.43

10.64

18.90

净利润

1.65

1.67

1.33

经营性现金净流入量

-131.07

-124.03

33.10

EBITDA

2.56

2.74

1.92

资产负债率[%]

81.28

79.41

83.09

长短期债务比[%]

329.99

454.43

159.45

营业利润率[%]

41.97

21.94

8.24

短期刚性债务现金覆盖
率[%]

246.29

170.62

97.29

营业收入现金率[%]

214.55

101.25

551.93

非筹资性现金净流入量
与刚性债务比率[%]

-101.36

-44.80

5.32

EBITDA/利息支出[倍]

0.31

0.28

0.08

EBITDA/刚性债务[倍]

0.02

0.01

0.01



注:发行人数据根据下城城建经审计的2017-2019年及财
务数据整理、计算。






分析师



陈威宇 chenweiyu@shxsj.com

吴梦琦 wmq@shxsj.com

Tel: (021) 63501349 Fax: (021) 63500872



上海市汉口路398号华盛大厦14F

http://www.shxsj.com

















跟踪评级观点


海新世纪资信评估投资服务有限公司(简称本
评级机构)对
杭州市下城区城市建设投资发展集
团有限公司(简称下城城

、发行人、该公司或

司)
16
下城债的跟踪评级反映了
2
01
9

以来
下城城建在区域环境、
业务地位
及股东支持等方
面保持优势,同时也反映了公
司在债务偿付、

融资

土地资产变现
、贸易业务及
盈利
能力
等方
面继续面临压力
与风险




主要优势:

. 区域发展环境较



下城区作为
杭州市主城区
之一

跟踪期内
经济
保持平稳发展,

下城城


业务开展
提供了较好的外部环境。

. 业务
地位突出


跟踪期内

下城城建仍
是下城
区城中村
改造的唯一
建设主体,
承担拆迁安置
及保障性住房建设、部分区域的土地开发、基
础设施建设、国有资产运营等重要任务,
业务
地位突出


. 资本实力增强


跟踪期内,
下城城建获

股东
资产
划入
,资本实力增强。



主要风险:

. 投融资压力较大


跟踪

内,
下城城建
城中村
改造项目处于
集中
投入期

面临
较大的投融资
压力。

. 偿债压力大


跟踪

内,
下城城建
刚性
债务

模较大

负债经营水平

,债务偿付压力



. 区域土地市场
波动风险


下城城建
城中村改造
项目资金平衡以及
公司后续债务偿付
主要依
赖于项目平衡地块出让金的实现,
容易
受下城
区土地市场行情影响。
















杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司16下城债

跟踪评级报告


跟踪评级原因




2016
年杭州市下城区城市建设发展有限公司公司债
1(简称

16
下城债”


信用评级的跟踪评级安排


评级机构根据
下城城建
提供的经审计的
201
9
年财务报表
及相关经营数据,对
下城城建
的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了
动态
信息收集和分析,并结合行业发展趋势等方面因素,进行了
定期
跟踪评级。



1 该公司原名为杭州市下城区城市建设发展有限公司,2017年4月更名为杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司。


该公司于
201
6

3

14

发行了
1
4
亿元人民币的企业债券(
16
下城债
),期限

7
年,票面年利率为
3.80
%

募集资金中的
12.48
亿元用于项目建设,剩余
1.52
亿元
用于补充流动资金。根据本期债券
已公开
披露的
201
9
年年度报告,募集资金已按募集
说明书的约定使用。

截至
2
020

5
月末

公司尚在存续期的债券余额为
23.40
亿元。



图表 1. 公司
已发行债券概况
(单位
:亿元

年、
%



债项名称

发行金额

期限

发行利率

发行日期

本息兑付情况

16下城债

14.00

7

3.80

2016年3月

正常

19下城投PPN001

15.00

3

4.33

2019年7月

正常



资料来源:下城城建

业务


1. 外部环境


(1) 宏观
环境


2020年以来,在新冠肺炎疫情全球爆发、原油市场动荡影响下,境外金融市场剧
烈震荡,全球经济衰退概率大幅上升,主要经济体货币和财政政策均已进入危机应对模
式,全球流动性风险暂缓但债务风险将有所抬头。受境内外疫情的冲击,国内经济增长
压力陡增,宏观政策调节力度显著加大。在国内疫情基本得到控制的条件下,我国经济
秩序仍处恢复状态,经济增长长期向好、保持中高速、高质量发展的大趋势尚未改变。


2020年以来,在新冠肺炎疫情全球爆发和原油市场动荡影响下,境外金融市场特
别是美、欧等主要经济体的股票、能源及化工产品价格均出现大跌,全球经济衰退概率
大幅上升。本轮金融市场暴跌的根本原因是全球金融危机后发达经济体货币政策长期宽
松下,杠杆率高企、资产价格大幅上涨,而实体经济增长明显放缓,导致金融脆弱性上


升。主要经济体货币及财政政策均已进入危机应对模式,其中美联储已将联邦基准利率
下调至0且重启了量化宽松政策、欧洲央行和日本央行也推出了巨量的资产购买计划。

空前的全球性政策宽松有利于暂时缓解流动性风险和市场的悲观情绪,但高杠杆下的资
产价格下跌以及经营受阻引发的全球性债务风险将有所抬头。


境内外疫情的发展对国内经济增长造成了明显冲击,供需两端均大幅下滑,就业和
物价稳定压力上升。在国内疫情基本得到控制的条件下,我国经济秩序正有序恢复,消
费有望在需求回补以及汽车等促消费政策支持下逐步回稳;制造业投资与房地产投资持
续承压,基建加码将有力对冲整体投资增长压力;对外贸易在海外疫情未得到控制前面
临较大压力,贸易冲突仍是长期内面临的不稳定因素。规模以上工业企业的复工复产推
进较快,工业结构转型升级的大趋势不变,而工业企业面临的经营压力较大。在高杠杆
约束下需谨防资产泡沫风险以及中央坚定发展实体经济的需求下,房地产调控政策总基
调不会出现较大变化但会呈现一定区域差异。我国“京津冀协同发展”、“长三角一体
化发展”、“粤港澳大湾区建设”等区域发展战略不断落实,区域协同发展持续推进。


为应对国内外风险挑战骤升的复杂局面,我国各类宏观政策调节力度显著加大。积
极的财政政策更加积极有为,财政赤字率的提高、特别国债的发行以及地方政府专项债
券规模增加为经济的稳定增长和结构调整保驾护航;地方政府举债融资机制日益规范
化、透明化,稳增长需求下地方政府的债务压力上升但风险总体可控。稳健货币政策更
加灵活适度,央行多次降准和下调公开市场操作利率,市场流动性合理充裕,为经济修
复提供了宽松的货币金融环境;再贷款再贴现、大幅增加信用债券市场净融资规模以及
贷款延期还本付息等定向金融支持政策有利于缓解实体经济流动性压力,LPR报价的下
行也将带动实体融资成本进一步下降。前期的金融监管强化以及金融去杠杆为金融市场
在疫情冲击下的平稳运行提供了重要保障,金融系统资本补充有待进一步加强,从而提
高金融机构支持实体经济的能力和抗风险能力。


同时,疫情并未改变我国深化对外开放和国际合作的决心,中美第一阶段协议框架
下的金融扩大开放正在付诸行动,商务领域“放管服”改革进一步推进,外商投资环境
持续优化,将为经济高质量发展提供重要动力。资本市场中外资持有规模持续快速增长,
在主要经济体利率水平较低及我国资本市场开放加快的情况下,人民币计价资产对国际
投资者的吸引力不断加强。


我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段,正处在转变发展方式、
优化经济结构、转换增长动力的攻关期。2020年,是我国全面建成小康社会和“十三
五”规划收官之年,“坚持稳字当头”将是我国经济工作以及各项政策的重要目标。短
期内,疫情对我国经济造成的冲击在一揽子宏观政策推动下将逐步得到缓释。从中长期
看,随着我国对外开放水平的不断提高、创新驱动发展战略的深入推进,我国经济的基
本面有望长期向好并保持中高速、高质量发展。同时,在地缘政治、国际经济金融面临
较大的不确定性以及国内杠杆水平较高的背景下,我国的经济增长和发展依然会伴随着
区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不确定
性冲击因素的风险。



(2) 行业环境


近年来,地方政府债务管理不断完善,城投企业运营随之逐步规范。继43号文以
来,城投企业的政府融资职能被明确剥离,其所面临的融资政策环境持续调整,但城市
基础设施是我国新型城镇化的物质基础,未来建设需求持续存在,城投企业作为其中的
主要参与者,其重要性中短期内仍将继续保持,且随着政府预算管理等制度的逐步完善,
城投企业的业务开展模式将渐趋规范,市场化转型的进度也将不断推进。


2017年至2018年上半年,各部委监管政策频出,城投企业融资环境趋紧,2018年
下半年以来,随着保持基础设施领域补短板力度、保障城投企业合理融资需求等意见的
发布,城投企业融资环境一定程度上有所改善。2020年初,我国出现新型冠状病毒肺
炎疫情,受此影响,城投企业可能出现短期的业绩波动,但其在逆周期调节及社会维稳
中的作用有望加强。同时也需关注到,平台资质分化仍将持续,近两年城投企业债务到
期规模仍大,部分企业面临集中偿付压力。


城市基础设施的建设和完善是推动城镇化进程的重要驱动力,是国民经济可持续发
展的重要基础,对于促进地区经济发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能等有着
积极的作用。近年,全国各地区城市基础设施建设资金来源和渠道日益丰富,建设规模
不断扩大,建设水平迅速提高,城市基础设施不断完善。


2017年5月住房城乡建设部及国家发展改革委发布的《全国城市市政基础设施建
设“十三五”规划》对交通系统、综合管廊、水系统、能源系统、环卫系统、绿地系统和
智慧城市等方面的发展指标提出了明确的规划要求,同时明确了城市人民政府是市政基
础设施建设的责任主体,各级政府需确保必要投入,强化地方政府对城市市政基础设施
建设的资金保障;充分发挥中央财政资金向中西部等市政基础设施总量严重不足地区倾
斜的引导作用;大力推广政府和社会资本合作(PPP),推动该领域的供给侧结构性改
革、拓宽市政基础设施投融资渠道,形成政府投资和社会资本的有效合力;推进价格机
制改革,统筹运用税收、费价政策,按照补偿成本、合理收益、公平负担的原则,清晰
界定政府、企业和用户的权利义务,建立健全公用事业和公益性服务财政投入与价格调
整相协调机制。2019年末,我国城镇化率为60.60%,与国外发达国家的70%-80%相比
仍有较大发展空间,在未来一段时间内,城市基础设施建设仍是我国新型城镇化进程中
的持续任务,而该领域的建设及融资模式正逐步规范及合理创新。


城投企业业务范围广泛,包括市政道路、桥梁、轨道交通、铁路、水利工程、城市
管网等基础设施项目投资建设,以及土地开发整理、公用事业、保障房项目建设等多个
领域,是我国城镇化建设的重要力量。在我国基础设施建设的快速推进过程中,城投企
业初期作为地方政府投融资平台在城市建设中发挥了举足轻重的作用,但同时债务规模
也不断增大,风险有所积聚。为进一步规范政府性债务管理,国务院于2014年9月发
布《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发[2014]43号,简称“43号文”),明确
提出政府债务不得通过企业举借,剥离城投企业的融资职能。10月,财政部印发《地
方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》(财预[2014]351号),对地方政府性债
务进行清理和甄别。此后,地方政府债务管理日益严格,城投企业所面临的融资政策环
境持续调整,但其运营及融资的规范程度总体呈提升趋势,市场化转型的进度也不断推


进。另外,全国各地相继把地方政府隐性债务化解安排提上日程,城投企业作为地方政
府隐性债务的主要载体,化解存量债务也成为重要任务。总体看,在债务管控及化解过
程中,防范系统性风险是政策的主要基调,期间城投融资受到相应管控,但平台的合理
融资需求仍有保障。


从具体政策环境来看,2015年,新预算法实施,地方政府开始通过以发行地方政
府债券的方式新增政府债务及对存量政府债务进行置换。2016年,国务院、财政部等
部委陆续出台多项政策,从国资国企改革、债务发行管理和业务发展方向等方面引导城
投企业进行转型发展,进一步规范细化地方政府债务管理。2017年,随着财政部首次
问责部分地方政府违规举债、担保行为,以及一系列地方融资监管政策的密集出台,行
业监管力度显著趋严,“疏堵结合”的地方政府举债融资机制逐步建立。4月,财政部等
六部委联合发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预[2017]50号),
加强融资平台公司融资管理。5月,财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名
义违法违规融资的通知》(财预[2017]87号),严格规范政府购买服务预算管理,明确
列示政府购买服务负面清单。6月,财政部联合相关部门开始试点发展包括地方政府土
地储备、收费公路等项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券,进一步健全规范地
方政府举债融资机制。2018年3月,财政部发布《关于规范金融企业对地方政府和国
有企业投融资行为有关问题的通知》(财金[2018]23号),明确要求国有金融企业除购
买地方政府债券外,不得直接或通过地方国有企事业单位等间接渠道为地方政府及其部
门提供任何形式的融资,不得违规新增地方政府融资平台公司贷款;不得要求地方政府
违法违规提供担保或承担偿债责任;不得提供债务性资金作为地方建设项目、政府投资
基金或政府和社会资本合作(PPP)项目资本金。


2018年下半年以来,城投企业的融资政策环境有所改善。2018年7月,国务院常
务会议提出支持扩内需调结构促进实体经济发展,确定围绕“补短板、增后劲、惠民生”

推动有效投资的措施;指出要“引导金融机构按照市场化原则保障融资平台公司合理融
资需求,对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”。10月,国务院办公厅下发
《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》(国办发[2018]101号),对7月的
国务院常务会议内容进行了进一步延续与补充,明确提出要加大对在建项目和补短板重
大项目的金融支持力度,同时金融机构要在采取必要风险缓释措施的基础上,按照市场
化原则保障融资平台公司合理融资需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷,防范存量隐性债
务资金链断裂风险;在不增加地方政府隐性债务规模的前提下,对存量隐性债务难以偿
还的,允许融资平台公司在与金融机构协商的基础上采取适当展期、债务重组等方式维
持资金周转。此外,支持转型中的融资平台公司和转型后市场化运作的国有企业,依法
合规承接政府公益性项目,实行市场化经营、自负盈亏,地方政府以出资额为限承担责
任。2019年3月,《政府工作报告》提出要鼓励采取市场化方式,妥善解决融资平台
到期债务,不能搞“半拉子”工程。6月,中共中央办公厅、国务院办公厅下发《关于
做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》,提出在严格依法解除违法违
规担保关系基础上,对存量隐性债务中的必要在建项目,允许融资平台公司在不扩大建
设规模和防范风险前提下与金融机构协商继续融资。


2020年初,我国出现新型冠状病毒肺炎疫情,疫情的扩散及相关防控措施的施行
易对经济造成阶段性冲击。虽然目前国内疫情防控已取得明显成效,但我国仍面临境外


输入病例风险,必要的疫情防控仍将持续。受此影响,部分城投企业短期内经营业绩或
有所波动。但为应对疫情冲击、稳固经济增长,基建扩容被普遍认为是重要抓手之一,
城投企业作为地方政府进行基础设施建设的主要实施主体,其将承担的逆周期调节作用
将显得尤为重要,核心城投企业的发展前景仍然稳固。与此同时,城投企业资质分化仍
将持续。由于产业调整、减税减费等造成财政收入增长承压,以及防疫等基本支出需求
增加,政府给予城投企业基建的直接资金支持或将放缓,对城投自身的流动性及融资能
力提出更高要求。近两年城投企业到期债务仍处于较高规模,部分企业面临集中偿付压
力。


(3) 区域
经济
环境


跟踪期内,下城区依托其地处杭州市城区中心的区位优势和便利的交通条件,经济
总量保持较快增长,商贸、金融、文创、健康、信息五大主导产业发展平稳,近年来杭
州市商业去中心化进程对下城区,特别是武林商圈的影响较大。


2
01
9


下城区
依托其地处杭州市城区中心的区位优势和
便利
的交通条件,经济
总量
持续
扩张

全区
金融、商贸、文创、健康、数字经济等主导产业稳步发展


2
019
年,
全区实现地区生产总值
1049.60
亿元
,增速

上年
上升
0.
7

百分点至
6.
8
%


其中
第二产业
实现增加值
42.08
亿元
,同比增长
2.2
%

第三产业实现增加值
1007.52
亿元

同比增长
7.0
%

三次产业结构比例

上年
保持一致,

0
:4.0:96.0

服务业增加值占全
区生产总值的比重
保持

90
%
以上,
服务业
占比居全省区县(


前列




下城区不断推动服务业高端化发展,
其中
金融、商贸、文创、健康、数字经济等主
导产业稳步发展


201
9

全区
金融
产业实现
增加值
388.03
亿元

占地区生产总值的比
重达
36.97%
,同比增长
8.6%

当年
商贸业

文化
创意产业、
健康产业
和数字
经济产业
分别实现增加值
177
.50
亿元

166.08
亿元

106.56
亿和
24.28
亿元
,同比分别增长
3.0
%

12.0
%

14.0
%

15.3
%
,已成为区域经济发展
的重要组成部分




商贸业方面,下城区坐拥杭州市最
早的
核心商圈
——
武林商圈,汇聚了杭州大厦、
银泰百货、杭州百货大楼等国内知名百货零售商,凭借多元化的经营业态、完善的基础
设施、便捷的交通等优势,武林商圈具备很强的人气聚集能力。

但随着
杭州市商业区

中心

的不断发展,
近年来
各区
其他
商圈及大型商业综合体逐渐运营成熟,
以及
网络零
售的不断发展,
对武林
商圈的
冲击
较大

武林商圈也在不断寻求
功能
提升


201
9


全区
加快武林商圈建设,推进延安路国际商业大街和武林路国际商业街区“双街示范”

工程,完成武林银泰等
58
幢建筑景观亮灯提升,推进武林广场地上地下全面贯通,打
造都市夜景新地标。扎实推进新天地区域环境提升。中国丝绸城列入省级高品质步行街
试点。



金融业方面,下城区大力推进金融产业的高端聚集,现已形成了一批以坤和中心、
广利大厦、嘉德中心、广发银行大楼、杭州银行大楼为标志的金融特色楼宇。全区现有
省级以上金融机构总部
7
0
余家,占全市金融机构总部的
50%
以上。

依托嘉里中心楼宇
平台,
全区
积极
推进杭州外资金
融集聚区建设。

201
9

,全区
人民币存贷款余额同比
增长
12.5%
,证券交易额同比增长
21.5%
,保费收入同比增长
27.8%





文化创意产业方面,下城区以“楼、街、园”为主平台,着力培育文创“名楼、名
街、名园、名企、名家、名牌”。

2
019
年,全区
全力打造武林文化品牌,开展“武林跨
年”“武林炫风”“武林
K
歌”“武林诗韵”“武林记忆”等武林系列活动,精心打造武林
非遗集市
。全区
举办淘宝造物节和武林大巡游。推出“夜游武林”“文化风情”“寻味街
巷”等都市旅游专线,开展营业性文艺演出
4535
场,推动文旅融合发展。文创产业

加值同比增长
12%




健康产业方面,下城区
大力推进以龙头骨干企业为牵引的健康产业园建设,发挥企
业行业引领和资源整合优势,艾
博健康产业园、英特健康产业园、维健医药健康产业园
进一步发展壮大


数字
经济方面,
全区
围绕杭州市打造全国数字经济第一城的目标,新
旧动能接续转换持续发力。

下城区
出台数字经济产业政策,聚焦区块链、金融科技、生
命健康等前沿产业,加强招引和培育。创新招商平台体系,梳理全区楼宇、园区、土地
等招商资源,落地香港嘉里数创港、金蚂投资、省金控总部、杭银理财、省担保等
29
个亿元以上项目,总注册资金
218
亿元

到位外资
7.8
亿美元。

全区
加快传统产业与数
字经济深度融合,杭汽轮
5G
智能制造创新实验室成为全国首批
5G
工业互联网项目,
新增上云企业
1265
家。创新中国产业园和人力资源服务产业园税收分别达到
2.43
亿元

2.51
亿元。



图表 2. 2017
-
2019
年下城区国民经济主要指标


指标


2017年

2018年2

2019年

金额


增速
(%)

金额


增速
(%)

金额


增速
(%)

地区生产总值(亿元)

903.48

5.6

928.91

6.1

1049.60

6.8

其中:第二产业(亿元)

34.07

-7.5

37.60

10.7

42.08

2.2

第三产业(亿元)

869.41

6.2

891.31

5.8

1007.52

7.0

三次产业结构

0:3.77:96.23

0:4.0:96.0

0:4.0:96.0

固定资产投资(亿元)

150.95

19.83

112.67

-23.1

146.71

30.2

社会消费品零售总额(亿元)

1111.49

10.1

945.99

9.0



8.5

外贸自营出口总额(亿元)

156.38

10.2

171.18

0.2

187.80

2.8



2 2018年增速均为同口径增速。


3 为同口径增速。


资料来源:2017-2019年下城区国民经济和社会发展统计公报及杭州市统计局


经济增长的动力结构看,
消费是拉动下城区经济增长的主要动力。近年来全区消
费实现稳步增长,
2
01
9
年全区社会消费品零售
增速达
8
.5
%
。下城区固定资产投资


三产业
为主

2
01
9

受房地产开发投资
同比增长
4
6.6
%

1
19.66
亿元的带动下

全区
固定资产投资增速显著回升


201
9
年全区实现固定资产投资
146.71
亿元,
同比
增长
3
0.2
%
,增速较上年
增加
5
3.3
个百分点;其中
第三产业投资
1
45.17
亿元


从投资结构看,
生态环境和公共设施投

5.44
亿元,同比增长
104.2%
;高新技术产业投资
6.77
亿元,
同比增长
52.2%




土地交易方面,2018年,全区出地规模增长快速,出让总面积为14.78万平方米,
实现土地出让总价160.58亿元,出让土地全部为商办用地。其中,位于武林商圈黄金
地段的武林天水单元XC0105-05A地块(百井坊地块)出让面积4.48万平方米,以总价
107.31亿元成交,楼面价5.53万元/平方米,溢价率118.51%。主要受此影响,2018年
全区土地出让均价较以前年度大幅提升至10.87万元/平方米。2019年,全区土地出让


面积显著增加14.88万平方米至29.66万平方米,主要以住宅用地为主;出让均价受宏
观政策调控及出让区位影响较2018年显著下滑,为5.49万元/平方米。但得益于出让面
积显著增加,当年公司实现土地出让总价162.96亿元。


图表 3. 2017
-
2019

下城区
土地市场交易情况
4


4 表中数据合计数与各分项加总数略有差异,主要系未列示“其他用地”数据所致。


5 表格中部分合计数与各分项加总数略有差异系数据“四舍五入”所致。


指标

2017年

2018年

2019年

土地出让总面积(万平方米)

8.35

14.78

29.66

其中:住宅用地出让面积(万平方米)

4.91



20.02

商办用地出让面积(万平方米)

3.44

14.78

9.42

土地出让总价(亿元)

55.31

160.58

162.96

其中:住宅用地出让总价(亿元)

45.30



129.78

商办用地出让总价(亿元)

10.01

160.58

33.09

土地出让均价(万元/平方米)

6.62

10.87

5.49

其中:住宅用地出让单价(万元/平方米)

9.22



6.48

商办用地出让单价(万元/平方米)

2.91

10.87

3.51



资料来源:CREIS中指指数

2. 业务运营


跟踪期内,该公司城中村改造项目整体资金需求规模大,目前正处于集中投入期,
面临的投融资压力大,同时后期资金平衡受土地出让收益实现及安置房销售进度影响,
存在不确定性。由于前期安置房项目已经销售完毕,跟踪期内,公司营业收入主要以贸
易业务、保安服务以及房屋租赁业务为主,2019年营业收入规模在贸易业务收入的带动
下显著增长。


该公司
主要
承担
杭州市下城区
城中村
改造
、拆迁安置及保

性住房建设、部分区
域的土地开发

基础设施建设、国有资产运营等重要任务,主营业务
涉及
安置房建设、
土地开发、保安服务及
房屋
租赁等。

201
9

,由于公司
前期
安置房
项目

集中于
2015
-
2017

完成销售,当年公司
未确认安置房销售
收入。目前
,公司较大规模的安置
房正处于集中投入期,后续项目竣工结算后,公司或将继续确认安置房销售收入。

201
9

,公司实现营业收入
18.90
亿元
,同比增长
77.73
%

主要
系当年
公司子公司杭州市
杭州财富盛典投资有限公司(简称“财富盛典”)

2
018

新增

贸易
业务收入
同比
增长
1
48.15
%

13.93
亿元
,占营业收入的比重达
73.70
%


同期,
保安服务

房屋


业务
仍为公司重要的收入来源
,两者

营业
收入的
比重分别为
17.85
%

7.88
%
,其
中保安
业务运营
较稳定
,收入
保持
稳定增
长;房屋租赁收


出租率等
因素影响存在
一定
下滑




图表 4. 2017
-
2019

公司
营业收入构成
情况(单位:
亿
元,
%

5


业务类型


201
7



201
8



201
9



金额


占比


金额


占比


金额


占比


安置房销售


0.58

10.68











保安服务


2.75


50.53


3.09


29.00


3
.37


1
7.85


房屋出租


1.96


36.09


1.68


15.77


1
.49


7
.88





业务类型


201
7



201
8



201
9





金额


占比


金额


占比


金额


占比


贸易业务





5.61

52.79

13.93

73.70

其他


0.15


2.71


0.26


2.44


0
.11


0
.56


合计


5.43


100.00


10.64


100.00


1
8.90


1
00.00




资料来源:下城城建

(1) 城中村改造业务(含土地开发及安置房建设)


该公司是杭州市下城区唯一一家承担城中村改造的企业。杭州市自
2005
年起实施
“一区一统筹,一村一方案”城中村改造试点。根据杭州市政府办公厅杭政办函
[2005]266
号文件规定,改造范围内的出让土地由区政府会同市土地储备中心整理成净地,用于资
金平衡的地块交由市国土资源局公开“招拍挂”出让,土地出让金的
35%
上交市政府,
65%
返还区政府用于全区城中村改造试
点的整体改造。实际操作中,公司可获得约
55%
的土地出让金返还。

2016

6

12
日,根据杭州市委办公厅市委办发
[2016]38
号文件
规定,为推进杭州市主城区城中村改造,“十三五”期间由各区政府按照拆除重建方式
实施改造的城中村,其平衡地块的土地出让金在扣除国家、省、市规定计提的资金后,
原则上全额核拨给各区政府


实际操作中,公司可获得约
6
6
.5%
的土地出让金返还,土
地出让金返还比例有所提升,可减轻公司城中村改造项目资金平衡压力




目前,下城区已实施城中村改造并处于改造中后期的试点村有
4
个,包括潮王村、
三塘村、灯
塔村和西文村。上述
4
个城中村改造项目总投资
55.13
亿元,截至
201
9
年末

投资
58.68
亿元,该公司预计可回笼资金
55.8
2
亿元。从项
目进度看,潮王村的全面改
造已经完成,三塘村、灯塔村、西文村目前均处于改造中后期。具体来看,三塘村改造
项目位于绍兴路以西,香积寺路以北,面临上塘河,拟建高层住宅
8
幢,建筑面积约
16.18
万平方米,安置房共
1153
套,目前已经开始进行安置工作;灯塔村改造项目位于白石路
以东,横河港以南,蟹罩坟路以北,西侧面向城北体育公园,拟建高层住宅
16
幢,建
筑面积约
16.73
万平方米,安置房共
1411
套,该项目分两期建设,一期安置房现已可交
付使用,二期尚未竣工,已完成部分农转居居民户的安置;西文村改造项目涉及
4
处用
地(东新路以东、石祥路绿化带以南
1
处,东新路与上塘河之间
3
处),拟建高层住宅
22
幢,建筑面积约
43.50
万平方米,安置房共
3132
套,涉及
5
个安置房工程,已
基本完

安置。



图表 5. 截至
201
9
年末已开发并处于改造中后期的项目情况(单位:亿元)


改造村落

总投资6

已投资7

预计可回笼资金8

潮王村

5.63

5.68

5.54

三塘村

7.00

8.74

6.78

灯塔村

22.50

17.45

21.50

西文村

20.00

26.81

22.00

合计

55.13

58.68

55.82



6 包括农居和企业拆迁费用、安置房建设费用及配套设施建设费用等。


7 部分项目已投资额大于总投资额主要原因系总投资额为项目审批时的数据,审批到项目建成需要2-6年时间,后续人工、材料
涨价及借款利息导致已投资额大于申报的总投资额。


8 系改造范围内的土地出让和安置房销售的资金回笼合计数。


资料来源:下城城建


该公司主要依靠配套土地出让和安置房销售
平衡
城中村
改造项目
投资。土地出让方


受开发周期、
政府

地安排
和土地市场环境影响,配套
土地出让主要集中于
2011

前,
2
014
-
2016

公司未实现土地出让
收益


2
017

9


三塘单元
XC0502
-
R21
-
40
地块实现
出让,成交总价为
10.97
亿元
,楼面价为
3.65
万元
/
平方米
,溢价率为
7
0%


司预计可收
到土地出让
收益
5.16
亿元


2
018

7
月,公司
城中村改造涉及



商业用
地和一

住宅用地
实现
出让

土地出让面积
合计
62.2


成交
总价为
19.35
亿元

公司
预计
可实现土地出让
收益
12.02
亿元。

截至
201
9
年末
,公司累计应收土地出让
收益
20.97
亿元

实际收到
土地出让
收益
18.21
亿元


此外

2019

公司

下城区财政局

待出让
土地
预收土地

让收益
24.50
亿元




图表 6. 截至
201
9
年末公司城中村
改造
土地出让金
返还实现
情况

单位:年、亿元)


地块名称

出让年份

应收土地出让金返还

实收土地出让金返还

朝晖六区B地块

2007

2.78

2.78

灯塔R21-02地块

2009

2.92

2.92

灯塔R21-03地块

2009

0.75

0.75

灯塔R21-04A地块

2011

6.13

6.13

三塘单元XC0502-R21-40地块

2017

4.84

4.29

东新单元XC0607-B1/B2-14地块

2018

3.55

1.34

合计



20.97

18.21



资料来源:下城城建

安置房
销售方面
,截至
201
9
年末,该公司共实施“城中村”改造和农转非居民拆
迁安置房项目
1
0
个,上述安置房项目合计建筑面积为
94.30
万平方米,安置房总套数为
6780
套,已回笼资金共计
24.42
亿元
9。上述安置房项目启动时间较早,目前大部分已交
付或已竣工,但
收入确认受安置房回迁安置进度和结算进度影响较大,
2014
-
2017
年公
司分别实现安置房销售收入
2.04
亿元、
1.01
亿元、
0.56
亿元和
0.58
亿元,整体
规模较小


2016
-
2017
年公司预收西文村的西文南北苑安置房销售房款
4.88
亿元和
0.46
亿元




9 该公司安置房项目80-90%的安置对象为城中村改造的当地居民,销售价格具体为:人均44平方米以内部分按建安价910元/
平方米、人均45-55平方米部分按成本价2,182元/平方米、人均超过55平方米部分按综合价3,472元/平方米;其余少部分安置
房用于其他政府建设项目下的居民的安置,该类安置房的售价约1万元/平方米左右。


10 表中数据根据下城城建提供的最新数据调整。


图表 7. 截至
201
9
年末
公司城中村
改造配套
安置房项目情况
10


项目名称

试点

村落

开工年份
(年)

占地面积
(亩)

建筑面积

(万平方米)

总套数
(套)

项目进度

及安置情况

已回笼

资金

漾河公寓

西文村

2004

57.60

6.53

619

已安置结束,剩
余2套

1.23

漾河人家

西文村

2006

37.40

6.05

484

已交付,还有2
套未安置

1.73

潮王人家

潮王村

2007

35.80

11.19

598

已交付,全部安


4.51

潮王公寓

潮王村

2007

13.70

3.78

274

已交付,还有1
套未安置

1.03

灯塔豪园

灯塔村

2008

85.00

16.73

1411

已交付,还有44
套未安置

2.57

西文西苑(西
文02)

西文村

2008

18.60

4.35

312

已交付,还有13
套未安置

2.15

三塘人家

三塘村

2009

49.30

16.18

1153

已交付,还有33
套未安置

3.11

西文东苑

西文村

2010

24.10

4.70

364

已交付,还有9
套未安置

0.87

西文北、南苑
(西文01、

西文村

2010

89.80

21.87

1353

已交付,还有74
套未安置

5.75




项目名称

试点

村落

开工年份
(年)

占地面积
(亩)

建筑面积

(万平方米)

总套数
(套)

项目进度

及安置情况

已回笼

资金

03)

天盛居(朝晖
九区)



2008

0.93

2.92

212

还有9套未安置

1.47

合计





412.23

94.30

6780



24.42



资料来源:下城城建


落实
杭州市“十三五”规划的
决策
部署,以及实现《中共
中央、国务院关于进一
步加强城市规划建设管理工作的若干意见
》提出

“到
2020

基本完成现有城镇棚户
区、城中村和危房改造
”目标。

2
017


该公司
启动
剩余
7
个村
中的
长木、草庵、沈家
三村联合
改造项目,
改造范围总面积约
5.25
平方公里,实际改造区域占地
1.925
平方公
里,需征迁农居
1810
户、居民危旧房
561
户,搬迁集体和国有土地上企业
189
个,拆
迁房屋总面积
210
万平方米。

预计
总投资

260.06
亿元,
截至
201
9
年末
已完成投资
144.55
亿元

公司
预计
配套
土地出让

回笼资金

345.00
亿元。此外

公司


201
7

11


启动
剩余的
石桥、永丰、华丰、杨家四村

改造建设

村域总面积约
9.7
平方公里

需要征迁居民
2681


搬迁企业
134

,预计
总投资
432.70
亿元




201
9
年末


完成
26
81
户农居的签约、腾房,累计拆除农居房
2508
栋,已完成
投资
264.84
亿元
,公
司预计配套土地出让可回笼资金约
357.00
亿元




从资金
平衡
看,该公司城中村改造项目涉及多个项目间的资金统筹平衡,较大程度
上依赖于集约土地出让金的实现,安置房销售也能提供
一定
的资金补充,整体上可较好

平衡项目投入
。但城中村
改造
项目前期建设投入金额大且集中、土地出让金返还受

套土地出让
进度影响而存在较大
不确定性
,公司后续面临的投融资压力大。



图表 8. 截至
201
9
年末处于开发

的城中村
改造
项目情况(单位:亿元)


改造村落

总投资11

已投资

预计可回笼资金12

沈家村

77.91

65.08

80.00

草庵村

66.91

50.12

95.00

长木村

115.24

72.35

170.00

石桥村

432.70

264.84

357.00

永丰村

华丰村

杨家村

合计

692.76

452.39

702.00



11 包括农居和企业拆迁费用、安置房建设费用及配套设施建设费用等。


12 系改造范围内的土地出让和安置房销售的资金回笼合计数。


资料来源:下城城建

(2) 保安服务


该公司保安服务业务由下属子公司杭州市
下城保安服务公司(简称
“保安公司”


负责开展。保安公司成立于
1991

4
月,是浙江省内最早成立的保安服务公司之一,
目前已发展成集人防、技防、物防、物业为一体的专业化安防服务企业。保安公司现拥
有近两千平方米的办公用房、各类车辆达
20
余辆、经专业训练的保安人员近
4000
名,
并配备由保安师、高级工程师、会计师、企业培训师、职业经理人等组成的管理团队。




保安公司目前主营人力防范、技术防范、联网报警、器材销售、物业管理等业务,近三
年主要服务对象为党政机关、金融机构、宾馆饭店等,并将业务拓展到桐乡、海宁、海
盐县等杭州市以外区域。



保安公司目前收入主要源于人力保安业务,现有客户
600
余家,知名客户包括中国
移动杭州分公司、中国联通杭州分公司、杭州日报报业集团、中国工商银行浙江省分行
营业部、中国民生银行杭州分行、
浙江省人民医院等。此外,保安公司还提供智能化弱
电系统集成建设等安防工程业务,拥有“浙江省安全技术防范一级资质”。近年来随着
人力保安业务规模的不断扩张,收入逐年增长,
201
8
-
201
9

公司
分别
实现保安服务收

3.09
亿元

3.
37
亿元




(3) 房屋
出租
和贸易业务


该公司商业物业主要包括杭州中国丝绸城、南宋御街.中北创意街区、武林商圈附
近黄金商业地块等,主要物业租赁资产集中于财富
盛典。公司租赁物业所处地段
较好,
空置率较低。

截至
201
9
年末,财富盛典共持有房产
120
处,授权经营面积
13.6
万平方
米,以商
铺为主。

201
9
年公司实现房屋出租收入
1.
49
亿元,同比下滑
11.13
%

主要系
财富盛典调整
出租
业态
以及出租率变动所致




2018

,该公司新增
贸易业务
收入。公司
贸易
业务经营主体为财富盛典

贸易产品
绝大部分为以销定购,在承接客户销售订单后,先行筹措贸易业务资金,以自有资金采
购贸易产品,采购合同定价基本参照地区平均加工成本定价,购买产品后根据订单销售
给客户。

目前主要的交易品种包括
钢材

棉纱
、橡胶等大宗商品

销售网络主要集中在
省内,依托省内大型贸易企业,建立起了较为完善的贸易网络。

2
01
9

,公司
实现贸易
业务收入
13.93
亿


同比增长
1
48.15
%

占营业收入的比重达
73.70
%
,主要系
与杭州
市下城区国有资产经有限公司贸易量增加
所致


2
019
年,公司
销售钢材
16.58
万吨


现钢材
贸易实现贸易业务收入
5.76
亿元

销售
棉纱
4.14
万吨
,实现
棉纱
贸易业务收入
4.97
亿元


201
9
年,该公司
主要
供应商占当年采购总额的比重为
77.47
%
,前五大客户
销售额
占当
年销售总额的比重为
98.
68
%




图表 9. 201
9

公司贸易
业务
主要
供应商及客户销售量情况
(亿元、
%



供应商


客户名称


名称


采购金额


占比


名称


销售金额


占比


杭州商旅资产管理有限
公司

4.06

29.27

杭州市下城区国有资
产经有限公司

8.80

63.40

杭州市下城区国有资产
经有限公司

3.13

22.52

浙江中大集团国际贸
易有限公司

2.34

16.83

浙江浙金众微企业管理
有限公司

1.43

10.31

浙江物产金属集团有
限公司

1.87

13.49

浙江物产金属集团有限
公司

1.08

7.76

杭州商旅资产管理有
限公司

0.53

3.79

广东韶钢松山股份有限
公司

1.06

7.61

浙江浙金众微企业管
理有限公司

0.16

1.17

合计

10.76

77.47

合计

13.70

98.68



资料来源:下城城建


管理


该公司仍为杭州市下城区财政局全资持股的国有企业,跟踪期内,公司对高管人员
进行了调整。除此之外,公司在管理制度及机构设置等方面未发生显著变化。


截至
2
019
年末,杭州市
下城区财政局仍为

公司唯一股东和实际控
制人。

2
019

1
1
月,公司董事会成员发生变更。除此之外,公司
在管理制度及机构设置等方面未发生
显著变化。



该公司
关联交易主要涉及关联资金往来

关联担保
。截至
201
9
年末,
公司其他应
收款

应收
浙江明
冠服饰有限公司
13的款项余额为
9.45



公司其他应付款中应付下
城区财政局的款项余额为
5.55
亿元


关联担保
方面,公司

杭州城投武林投资发展有
限公司
合计
对公司孙公司杭州市下城区国有房产管理有限公司

46
.00
亿元
借款
提供担

;子公司财富盛典
和孙公司杭州恒品置业有限公司合计
对公司的
9.76
亿元
借款
提供
担保




13 该公司为财富盛典孙公司。


14 2018年3月,经董事会决议通过,该公司在综合考虑审计机构的审计质量、审计费用等要素后,将会计师事务所由原先的亚
太(集团)会计师事务所(特殊普通合伙)换为中勤万信会计师事务所(特殊普通合伙)。


根据该公

提供的
20
20

3

4
日的
《企业信用报告》,跟踪期内,
该公司
无违约
情况发生。根据国家企业信用信息公示系统、国家税务总局、全国法院失信被执行人名
单信息公布与查询平台、证券期货市场失信记录查询平台信息查询结果,
2
018

7

2
0
日,下城区城管执法局对公司在建设
3
0
班小学项目中,存在未经规划部门验线合格,
擅自开工行为,
对公司做出责令
3
0
日内改正并处罚款
2
万元的行政处罚。除此之外,
截至
20
20

5



公司未存在异常情况。



财务


跟踪期内,该公司净利润对公允价值变动净收益依赖度仍较高,盈利能力仍较弱。

公司城中村改造项目进入集中投入期,建设资金需求较大,刚性债务规模扩张,资产负
债率已提升至高水平,债务偿付压力加大。但公司获得往来款资金支持,跟踪期末货币
资金较充裕,现金类资产仍能对即期债务偿付提供支撑。跟踪期内,得益于股东的资产
划入,公司资本实力有所增强,但资产仍主要集中在城建工程为主的存货科目中,变现
依赖于土地出让收益实现及安置房销售进度,整体资产流动性一般。


1. 公司财务质量


中勤万信
会计师事务所(
特殊
普通合伙)
14对该公司的
2
01
9
年财务报表进行了审计,
并出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行
财政部发布
的《
企业会计准


基本准


(财政部
令第
33

发布、财政部令第
76

修订
)、

2016

2

15

及其之后颁
布和修订的
42

具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计
准则
解释及其他相
关规定。




2
017
年,该
公司
组建
成立集团公司,并下设
杭州龙兴建设开发有限公司
(简称


兴建设



、杭州灵德建设咨询有限公司
(简称

灵德咨询



、杭州下城城建资产管理
有限公司
(简称

下城资管



、杭州通济置业发展有限公司
(简称

通济置业



、杭
州诏息湖股权投资基金管理有限公司、杭州市凤起建设监理有限公司、浙江武林新城投
资发展有限公司
7
家子公司

以实现集团公司实体化运营
;同期,为
组建
下城国投
,下
城区财政局将公司
原子公司杭州市
下城区
国有资产经营有限公司(简称

下城国资经



)无偿划转至下城国投


2018

,公司新增
一级
子公司杭州

融商业运营管理有限
公司,
注册资本
500
万元

主营业务
主要为企业商业运营管理


2019

,杭州
通济置业
发展有限公司
15(
简称

通济置业




无偿
划出公司合并范围




15 通济置业原为该公司控股子公司,目前控股股东为杭州市下城区市政园林工程有限公司。通济置业成立于2017年2月,注册
资本为5.00亿元。


16 此处剔除政府债务置换款部分,政府债务置换款计入刚性债务,下同。


2. 公司偿债能力


(1) 债务分析


该公司主要承担杭州市下城区城中村
改造、拆迁安置及保障性住房建设等任务,资
金投入量大。

跟踪期内,下城
区内
7
个村的
改造建设工作
持续
推进
,投资规模
大,
公司
整体
负债规模显著扩张


201
9

末,公司负债总额为
625.52
亿元

较上年末


39.11
%

同期末,公司资产负债率为
83.09
%
,上年末
提升
3.68

百分点,
负债经营
程度
处于高
水平。

从负债
结构来看,
跟踪期
公司流动负债规模显著增长,但

主要以非流动负债为


201
9
年末
公司长短期
债务
比为
159.45
%

较上年末
下降
294.98
个百分点



公司
收到
了下城区财政局
无偿
划拨的房产,
资产实力得以
增强,

公司债
规模
显著增长的
情况下,
201
9
年末
公司股东
权益
与刚性债务比
率小幅
上升
1.40
个百分点

32.96
%


股东权益对刚性债务的
保障
能力


。由于
公司短期刚性
债务
规模
显著增长
,短期刚性
债务
现金
覆盖率
下降
73.33
个百分点

97.29
%

公司
现金类资产


对短期刚性债务形

一定
保障




从具体构成看,
201
9
年末

公司
负债主要由
其他应付款
16、
专项应付款和刚性债务
构成。其中,
其他应付款
余额为
188.30
亿元

剔除政
府债务置换款
,较上年末增

120.39
亿元
,主要为
通济置业不再
纳入合并范围,与
通济置业
49.18
亿元
往来款不再合并抵消,
以及新增对
杭州下城国投置业发展有限公司

杭州杨家村经济合作社

杭州市下城区石
桥街道华
丰经济合作社

公司的往来款的共同作用;
专项
应付款余额为
58.74
亿元



增长
198.53
%
,主要系
当年增加
38.98
亿元应付
政府购买服务协议
费。

2
019
年末
,公
司刚性债务余额为
386.12
亿元
,其中
计入其他应付款的政府债务置换款余额为
14.45
亿
元;
当年末
,公司短期刚性债务余额较上年末增

161.79
%

64.89
亿元
主要系新增较
大规模短期借款以及
一年内
到期的长期借款规模
较大
所致;公司中长期刚性债务余额为
321.23
亿元,
同比下滑
6.80
%

主要系
偿还了
部分到期债务以及一年内到期的长期借款
规模较大所致





2019
年末
,公司长期
借款
余额为
123.11
亿元

主要
以信用借款
和质押借款为主,
保证人
为杭州市下城区国有房产管理有限公司和公司本部,
质押物

公司棚户区
改造
工程政府
购买
服务协议项下的应收账款,
2019

末公司
长期借款较
2018
年末
减少
18.82
亿元,
公司银行借款资金成本在
3.82%
-
6.8%
,还款期限较集中于



202
1
年及以后年度;
应付债券余额为
51.32
亿元
,同比增长
16.8
%
,主要系新增
15.00
亿元

定向债务融资工具

长期应付款余额

146.80
亿元
,包括
22
亿元
的土地储备专
项债券

15.00
亿元
土地
开发补偿款
以及
应付
平安信托有限责任公司
17(简称

平安信





光大兴陇信托有限责任公司、华润深国投信托有限公司、
芜湖建信


投资管
理有限公司
18、
浙商金汇信托股份有限公司
19和杭州
衡合城建投资管理合伙企业(
有限
公司)
20(简称

衡合
投资



等公司
的借款
,同比
下滑
7.55
%
,主要系
当期公司
偿付

杭州衡睿城建投资管理合伙企业(有限合伙)
21(简称“衡睿投资”)
和芜湖建信


投资管理有限公司
22的
借款
以及
应付杭州市下城区财政局
35.00
亿元借款
的同时新增较
大规模信托借款所致

公司长期应付款中借款利率在
5.20%
-
6.50%
,借款期限普遍在三
年以上。

截至
20
19
年末
,公司无对外担保
事项




17 该公司与平安信托签订信托贷款合同,截至2018年末账面借款余额为41.78亿元。借款用于杭州市下城区城中村改造项目。

借款利率执行浮动利率,利率为贷款发放日5年期基准利率水平上浮6.1224%到贷款发放日5年期基准利率水平上浮32.6531%
之间。


18 灵德咨询与芜湖建信寰远投资管理有限公司签订股东借款协议,截至2018年末账面借款规模为24.60亿元。借款用于下城区
沈家村城中村改造项目的投资、建设。借款期限为7年,初始借款利率为5.9%,之后每年调整,调整的利率为当年央行五年期
以上贷款基准利率上浮100个BP。


19 龙兴建设与浙商金汇信托股份有限公司签订了信托借款协议,借款合同规模为4.00亿元,截至2018年末账面借款规模为4.00
亿元。借款用于杭州市下城区城中村改造项目。借款期限为24+36+24个月,借款利率为贷款发放日中国人民银行五年以上贷款
基准利率上浮6.1224%确定。


20 下城资管与衡合投资签订了股东借款协议,合同借款规模为99.80亿元,截至2018年末账面借款规模为4.90亿元。借款将用
于杭州市下城区草庵村、沈家村、长木村(棚户区)城中村改造项目建设。借款期限最长为84个月,初始借款利率为6.3%,出
借方有权调整借款利率,调整后借款利率以6.3%和同期中国人民银行五年以上贷款基准利率上浮22.45%中的孰高者确定。


21 该公司持有衡睿投资认缴份额10.87%,衡睿投资与子公司通济置业和杭州银行股份有限公司环北支行签订了委托借款协议,
合同借款规模为48.50亿元,截至2018年末账面借款余额为48.50亿元。借款用于置换“沈家、长木、草庵”三村连片改造前
期融资,借款期限为5年,本金到期一次性归还,利息按季度收取。借款利率为浮动利息,按季度调整,每季度末月的20日为
利率重新定价日,利率为当日中国人民银行公布实行的五年以上贷款基准利率上浮19.32%。


22 灵德咨询与芜湖建信寰远投资管理有限公司签订股东借款协议,截至2018年末账面借款规模为24.60亿元。借款用于下城区
沈家村城中村改造项目的投资、建设。借款期限为7年,初始借款利率为5.9%,之后每年调整,调整的利率为当年央行五年期
以上贷款基准利率上浮100个BP。


(2) 现金流分析


201
9



公司营业收入现金率
分别

551.93%
,主要系
公司预收
了较大规模土地
出让金所致


得益于当期
公司往来款规模净流入

公司
经营活动现金流
净额由负转正,
当期
经营活动现金流净流入
33.10
亿元


同期投资活动现金流量净额为
-
13.30
亿元,主
要为
公司

安置房
项目建设
支出
。公司主要通过外部筹资及
吸收投资
弥补资金缺口,同

公司
偿还了较大规模到期债务,

当期公司融资规模相对较小,
筹资活动现金流量净


0.57
亿元




(3) 资产质量分析


20
1
9
年末


公司所有者权益为
127.27
亿元

同比增长
9.15
%

主要系
下城区财
政局

2.76

平方米的国有房产无偿划转至公司

增加
资本公积
11.68
亿元


同期末

公司
实收资本为
30.00
亿元,较上年末未发生变动,资本公积为
53.15
亿元,较上年末
增长
28.05%
,当年末
两者
合计

所有者权益
的比重达
65.34
%
,资本结构
稳定

较弱


此外
,公司少数股东权益
26.79
亿元

同比
下滑
7.16
%

主要系公司
购买杭州灵德建设
咨询有限公司少数股东权益




201
9
年末,
该公司
城中村
改造项目
投资规模持续扩张,且
公司
收到
下城

财政局
无偿划拨
的国有房产
,公司资产总额为
752.79
亿元,同比增长
32.94
%
,其中流动资产
和非流动资产占比分别为
85.24
%

14.76
%
。从具体构成看,当年末公司流动资产主要



由货币资金、其他应收款及存货
构成,占流动资产的比重分别为
9.84
%

5.04
%

82.46
%


当年末公司货币资金为
63.13
亿元,
同比
增长
49.27
%

主要系
外部融资
规模增大所致

其他应收款余额为
32.33
亿元,主要系
应收下城
国投、
杭州
杨帆置业有限公司、
杭州市
下城区国有投资控股集团有限公司

陕西省国际
信托股份有限公司
等公司的往来款


上年末
下降
10.26
%

主要系
收到
杭州市下城区
国有投资控股集团有限公司等公司
的往
来款
;存货余额

529.11
亿元,较上年末增长
46.24
%

主要为对
石桥、永丰、华丰、
杨家四村改造工程的
持续
投入
以及
相关经营性资产从投资性房地产科目转入


201
9

末,公司非流动资产为
111.11
亿元,同比增长
0.13
%
,主要由可供出售金融资产

投资
性房地产
及无形资产
构成,占非流动资产的比例分别为
11.74
%

59.59
%

22.90
%
。当
年末可供出售金融资产较上年末
下滑
8.47
%

13.05
亿元

主要系可供出售债务工具规

显著
下滑
所致
;投资性房地产
余额

66.21
亿元

同比
下滑
14.83
%
,主要系
公司

23.81
亿元
房屋、建筑物资产

至开发成本所致

公司投资性房地产主要以商

为主,
且地理位置较好,
但由于历史原因形成的产权瑕疵(特别是
1997
年之前建造的权属不
完整的房产)等,当年末投资性房地产中尚有评估价值为
43.40
亿元的房产无法办理产
权证书;
无形资产
增长
105.02
%

25.44
亿元
,主要系
公司购置
的土地使用权。



(4) 流动性
/
短期因素


2019
年末,该公司
流动比率和


比例
分别为
266.15
%

42.45
%


整体看,
公司
流动资
产主要集中在城建工程为主的存货科目中,变现依赖
于土地出让金回笼及安置房
销售进度,整体资产流动性一般。同期末,公司货币资金余额为
63.13
亿

,其中受限



0.18
亿元
,为
定期存款

保函

ETC
保证金
,整体规模较小。



3. 公司盈利能力


2019
年,

贸易业务收入
同比
显著增长
148.15
%
的带动,
该公司营业收入
同比增长
77.73
%

18.90
亿元,其中
贸易业务

保安服务和房屋出租
业务收入占比分别为
73.70%

17.85%

7.88
%
,是公司营业收入的主要来源。当年,

公司贸易业务
毛利率
较低
的影



司综合毛利率

9.15
%
,较上年
下滑
7.68
个百分点。



该公司期间费用以销售费用为主,
201
9

公司期间费用为
0.86
亿元,
较上年下滑
15.37%

主要系
公司
将相关
利息
支出
资本化所致

当期公司
期间费用率为
4.57
%

随收
入规模扩大,
对利润的
侵蚀作用
有所减弱


当年,
公司公允价值变动损益净收益为
0.92
亿元,主要来自于投资性房地产增值
,同比下滑
0.80
亿元


2019
年,主要随公允价值
变动净收益下降,公司净利润同比下降
20.50%

1.33
亿元
;当年,公司总资产报酬率

0.26%
,净资产收益率为
1.09%


总体看,公司整体盈
利规模
较小
,公允价值变动净
收益对盈利贡献大
,资产获利能力仍较弱





公司抗风险能力评价


1. 公司经营及财务实力


跟踪期内,该
公司
仍是下城区城中村改造的唯一建设主体,承担拆迁安置及保障性
住房建设、部分区域的土地开发、基础设施建设、国有资产运营等重要任务,业务地位
突出。

跟踪期内,
公司净利润对公允价值变动净收益依赖度仍较高,盈利能力仍较弱。

公司城中村改造项目进入集中投入期,建设资金需求较大,刚性债务规模扩张,资产负
债率已提升至高水平,债务偿付压力加大。但公司获得往来款资金支持,跟踪期末货币
资金较充裕,现金类资产仍能对即
期债务偿付提供支撑。跟踪期内,得益于股东的资产
划入,公司资本实力有所增强,但资产仍主要集中在城建工程为主的存货科目中,变现
依赖于土地出让收益实现及安置房销售进度,整体资产流动性一般。



2. 外部支持因素


跟踪期内

该公司
保持了
突出

业务地位,继续得到股东

大力支持
。跟踪期内,
公司
获得下城区财政局
房产划入,
资本实力进一步增强。



跟踪评级结论


该公司仍为杭州市下城区财政局全资持股的国有企业,跟踪期内,公司对高管人员
进行了调整。除此之外,公司在管理制度及机构设置等方面未发生显著变化。



跟踪期内,该
公司
仍是下城区城中村改
造的唯一建设主体,承担拆迁安置及保障性
住房建设、部分区域的土地开发、基础设施建设、国有资产运营等重要任务,业务地位
突出。

跟踪期内,
公司净利润对公允价值变动净收益依赖度仍较高,盈利能力仍较弱。

公司城中村改造项目进入集中投入期,建设资金需求较大,刚性债务规模扩张,资产负
债率已提升至高水平,债务偿付压力加大。但公司获得往来款资金支持,跟踪期末货币
资金较充裕,现金类资产仍能对即期债务偿付提供支撑。跟踪期内,得益于股东的资产
划入,公司资本实力有所增强,但资产仍主要集中在城建工程为主的存货科目中,变现
依赖于土地出让收益
实现及安置房销售进度,整体资产流动性一般。







附录一:

公司
股权结构



100%

杭州市下城区财政局

杭州市下城区城市建设投资发展集团有限公司











注:根据下城城建提供的资料绘制(截至2019年末)





附录二:

公司组织结构图


董事会

杭州市下城区财政局

监事会

总经理



发展





控制














运营































注:根据下城城建提供的资料绘制(截至2019年末)


附录




发行人
主要财务数据及指标表


主要财务数据与指标[合并口径]

2017年

2018年

2019年

资产总额[亿元]

380.23

566.26

752.79

货币资金[亿元]

74.39

42.29

63.13

刚性债务[亿元]

247.90

369.44

386.12

所有者权益[亿元]

71.17

116.60

127.27

营业收入[亿元]

5.43

10.64

18.90

净利润[亿元]

1.65

1.67

1.33

EBITDA[亿元]

2.56

2.74

1.92

经营性现金净流入量[亿元]

-131.07

-124.03

33.10

投资性现金净流入量[亿元]

-17.96

-14.24

-13.00

资产负债率[%]

81.28

79.41

83.09

长短期债务比[%]

329.99

454.43

159.45

权益资本与刚性债务比率[%]

28.71

31.56

32.96

流动比率[%]

441.26

561.38

266.15

速动比率[%]

212.91

98.20

42.45

现金比率[%]

103.50

52.14

26.18

短期刚性债务现金覆盖率[%]

246.29

170.62

97.29

利息保障倍数[倍]

0.30

0.26

0.07

有形净值债务率[%]

435.72

432.41

617.36

担保比率[%]

1.33





毛利率[%]

23.74

16.83

9.15

营业利润率[%]

41.97

21.94

8.24

总资产报酬率[%]

0.96

0.54

0.26

净资产收益率[%]

2.77

1.78

1.09

净资产收益率*[%]

2.87

2.23

1.45

营业收入现金率[%]

214.55

101.25

551.93

经营性现金净流入量与流动负债比率[%]

-240.86

-162.16

20.55

经营性现金净流入量与刚性债务比率[%]

-89.14

-40.18

8.76

非筹资性现金净流入量与流动负债比率[%]

-273.88

-180.78

12.48

非筹资性现金净流入量与刚性债务比率[%]

-101.36

-44.80

5.32

EBITDA/利息支出[倍]

0.31

0.28

0.08

EBITDA/刚性债务[倍]

0.02

0.01

0.01



注:表中数据依据下城城建经审计的2017-2019年度财务数据整理、计算。



附录四:

各项财务指标的计算公



指标名称

计算公式

资产负债率(%)

期末负债合计/期末资产总计×100%

长短期债务比(%)

期末非流动负债合计/期末流动负债合计×100%

权益资本与刚性债务比率(%)

期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%

流动比率(%)

期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%

速动比率(%)

(期末流动资产合计-期末存货余额-期末预付账款余额-期末待摊费用余额)/期
末流动负债合计)×100%

现金比率(%)

(期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额)/期末
流动负债合计×100%

短期刚性债务现金覆盖率(%)

(期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额)/期末
短期刚性债务余额×100%

利息保障倍数(倍)

(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/(报告期列入财务费用的利息
支出+报告期资本化利息支出)

有形净值债务率(%)

期末负债合计/(期末所有者权益合计-期末无形资产余额-期末商誉余额-期末长期待
摊费用余额-期末待摊费用余额)×100%

担保比率(%)

期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%

毛利率(%)

1-报告期营业成本/报告期营业收入×100%

营业利润率(%)

报告期营业利润/报告期营业收入×100%

总资产报酬率(%)

(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总
计)/2]×100%

净资产收益率(%)

报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%

营业收入现金率(%)

报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%

经营性现金净流入量与流动负债
比率(%)

报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合
计)/2]×100%

经营性现金净流入量与刚性债务
比率(%)

报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初刚性债务合计+期末刚性债务合
计)/2]×100%

非筹资性现金净流入量与流动负
债比率(%)

(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期
初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%

非筹资性现金净流入量与刚性债
务比率(%)

(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期
初刚性债务合计+期末刚性债务合计)/2]×100%

EBITDA/利息支出[倍]

报告期EBITDA/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息)

EBITDA/刚性债务[倍]

EBITDA/[(期初刚性债务余额+期末刚性债务余额)/2]



注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准
注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具
期债务
注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销



附录五:

评级结果释义


本评级机构主体信用等级划分及释义如下:

等 级

含 义





AAA级

发行人偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低

AA级

发行人偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低

A级

发行人偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低

BBB级

发行人偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般





BB级

发行人偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高

B级

发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高

CCC级

发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高

CC级

发行人在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务

C级

发行人不能偿还债务



注:除AAA级、CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。




本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下:

等 级

含 义





AAA级

债券的偿付安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。


AA级

债券的偿付安全性很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。


A级

债券的偿付安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。


BBB级

债券的偿付安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。






BB级

债券的偿付安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。


B级

债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。


CCC级

债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。


CC级

在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债券本息。


C级

不能偿还债券本息。




注:除AAA级、CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于本等级。













































评级声明


除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外,本评级机构、评级人员与评级对象不
存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。


本评级机构与评级人员履行了评级调查和诚信义务,有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、
客观、公正的原则。


本跟踪评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断,未
因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。


本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料,评级对象对其提供资料的
合法性、真实性、完整性、正确性负责。


本跟踪评级报告用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。


本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评
债券存续期内,新世纪评级将根据《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结
论,决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。


本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料,其版权归本评级机构所有,未经授
权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。


本次评级所
依据
的评级技术文件


. 《新世纪评级方法总论》(发布于2014年6月)
. 《城投类政府相关实体信用评级方法》(发布于2015年11月)


上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。








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