义乌市市场发展集团有限公司及其发行的15义市01与16义市01跟踪评级报告 16义市01 : 义乌市市场发展集团有限公司及其发行的15义市01与16义市01跟踪评级报告

时间:2020年06月30日 15:11:11 中财网
原标题:义乌市市场发展集团有限公司及其发行的15义市0116义市01跟踪评级报告 16义市01 : 义乌市市场发展集团有限公司及其发行的15义市0116义市01跟踪评级报告
















义乌市市场发展集团有限公司


及其发
行的
15
义市
01

16
义市
01


跟踪
评级报告















































上海新世纪资信评估投资服务有限公司


Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.




跟踪评级概述





编号:【新世纪
跟踪
(20
20
)
100743



评级对象:


义乌市市场发展集团有限公司
及其发行的
15
义市
01

16
义市
01





15
义市
01


1
6
义市
01











主体
/
展望
/
债项
/
评级时间


主体
/
展望
/
债项
/
评级时间








本次跟踪:


AA
+
/
稳定
/AA
+
/20
20

6

2
9



AA
+
/
稳定
/AA
+
/20
20

6

2
9









前次跟踪:


AA
+
/
稳定
/AA
+
/2019

6

26



AA
+
/
稳定
/AA
+
/2019

6

26









首次评级:


AA
+
/
稳定
/AA
+
/2015

8

28



AA
+
/
稳定
/AA
+
/201
6

7

22














主要财务数据
及指标









2017



2018



2019



2020



第一季度


金额单位:人民币亿元














母公司
口径
数据:


货币资金


0
.74


1.57


3.72


10.04


刚性债务


24.16


31.56


66.95


70.52


所有者权益


47.86


49.53


50.80


50.50


经营性现金净流入量


5.78


2.81


3.80


3.53


合并
口径
数据及指标:


总资产


301.98


346.09


430.50


441.21


总负债


168.57


208.34


278.77


287.87


刚性债务


99.08


128.68


197.91


213.79


所有者权益


133.41


137.75


151.73


153.3
4


营业收入


107.59


44.13


51.60


9.37


净利润


12.59


9.54


11.88


2.27


经营性现金净流入量


10.12


19.17


-
9.00


-
5.77


EBITDA


33.27


27.72


30.14





资产负债率
[%]


55.82


60.20


64.75


65.25


权益资本与刚性债务


比率
[%]


134.65


107.04


76.67


71.72


流动比率
[%]


82.56


92.55


105.74


105.04


现金比率
[%]


21.50


24.07


4
3.65


55.23


利息保障倍数
[

]


6.79


3.99


3.57





净资产收益率
[%]


9.81


7.03


8.21






营性现金净流入量与
流动负债
比率
[%]


7.53


14.29


-
5.63





非筹资性现金净流入量
与负债总额比率
[%]


1.92


-
7.24


-
20.14





EBITDA/
利息支出
[

]


9.92


6.29


4.84





EBITDA/
刚性债务
[

]


0.36


0.24


0.18







注:
根据
市场发展集团
经审计的
20
1
7

20
1
9

及未经审计的
2020

第一
季度
财务数据整理、计算。












分析师





吴晓丽
wxl
@shxsj.com


杨亿
yangyi
@shxsj.com


Tel

(0
21) 63501349 Fax: (021)63500872





上海市汉
口路
398
号华盛大厦
14F


http://www.shxsj.com









































跟踪
评级观点


上海新世纪资信评估投资服务有限公司(简称本
评级机构)对
义乌市市场发展集团有限公司(简
称市场发展集团、发行人、该公司或公司)及其
发行的
15
义市
01

16
义市
01
的跟踪评级反映

2019
年以来市场发展集团在
区域环境、品牌及
协同发展、主业获现
等方面继续保持
优势,同时
也反映了
公司在产业优势弱化、酒店业务等方面
继续面临压力,同时公司在国际贸易环境方面面
临的压力加大




主要
优势:


. 区域
发展环境好


市场发展集团所在的义乌市
以“兴商建市”为发展战
略,小商品市场建设
贯穿于义乌经济发展的始终。

2020

4
月,国
务院同意设立义乌综合保税区

义乌发展集团
子公司
小商品城
作为义乌综合保税区建设运
营主体,有地域
发展优势


. 品牌优势


市场发展集团经营的义乌中国小商
品城是我国最大的小商品出口基地,拥有很高
的知名度、显著的品牌优势和市场地位


. 市场经营业务现金获取能力强。

市场发展集团
经营的商品市场采取预收租金的经营方式,现
金获取能力强。



主要
风险:


. 小商品城
租金及出租率

受国际贸易环境变
化影响


义乌
小商品城作为
小商品
出口基地,

商户经营状况

受国际贸易环境变化所影


从而
影响
市场发展集团
的商
位出租

和租

水平


. 产业优势减弱。

随着劳动密集型产业成本增
加,制造业转移,支撑义乌市场的周边制造业
价格优势在减弱。

. 房地产区域市场风险。

市场发展集团



房地产业
务受
区域调控
政策
对房地产市
场状况
影响较大
,且近期竞得大额土地
使用权

导致
2019

以来经营性现金流
转为大额净流出

关注项目去化风险


. 投资业务风险。

根据近期公告,
市场发展集团

公司
小商品城
未来拟投资领域和投资金额较大,
仍需关注项目
投资
产出
风险







. 未来展望


通过对
市场发展集团
及其发行的上述
债券
主要信
用风险要素的分析,
本评级机构


公司
AA
+

体信用等级,评级展望为稳定
;认为上述
债券还
本付息安全性很强
,并
维持
上述
债券
AA
+
信用等








上海新世纪资信评估投资服务有限公司



义乌市市场发展集团有限公司


及其发行的
15
义市
01

16
义市
01


跟踪
评级报告


跟踪评级原因


按照义乌市市场发展集团有限公司
2015
公司债券(第一期)、义乌市市
场发展集团有限公司
2016
公司债券(第一期)(分别简称
15
义市
01

16
义市
01
)信用评级的跟踪评级安排
,本评级机构根据
市场发展集团
提供的经
审计的
2019
年财务报表、未经审计的
2020
年第

季度财务报表
及相关经营数
据,对
义乌市场发展集团
的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了
动态信息收集和分析,并结合行业发展趋势等方面因素,
进行了
定期
跟踪评级。



根据中国证券监督管理委员会证监许可
2015[2512]
号文,该公司分别于
2015

12
月和
2016

8
月向社会公开发行面值均为
10.00
亿元的公司债券,
分别为

15
义市
01
”和“
16
义市
01
”,票面利率分别为
3.9%

3.4%
,期限均

5
年期。



截至
2020

5
月末
,该公司本部存续期债券包括
2

公开发行
公司
债券
20
亿元

1

中期票据
9
亿元

3

非公开发行公司
债券
30
亿元,
待偿还

券本金余额
共计
59
亿元

目前
付息
情况
(若有)
正常


此外,公司下属子公
司浙江中国小商品城集团股份有限公司(简称“小商品城”)近年来也发行多
期超短期融
资券、两期公司债券和三
期中期票据,
待偿还
债券本金余额
共计
75
亿元




图表 1. 截至
2020

5


公司存续债券概况


债项名称

发行金额

(亿元)

期限

(年/天)

发行利率

(%)

发行时间

注册额


本息兑付情


15义市01

10

5

3.90

2015/12/16

20亿元

正常付息

16义市01

10

5

3.40

2016/8/3

正常付息

19义市01

20

5

5.00

2019/5/17

30亿元

正常付息

19义市02

5

5

4.80

2019/7/9

未到付息日

20义市01

5

5

3.90

2020/3/6

未到付息日

19义乌市场MTN001

9

3

4.10

2019/1/18

18亿元

正常付息

18浙小商MTN001

10

3

4.75

2018/9/4

10亿元

正常付息

19浙小商MTN001

10

3

3.99

2019/7/11

20亿元

未到付息日

19浙小商MTN002

10

3

3.97

2019/10/17

未到付息日

19小商01

8

3

4.30

2019/5/31

15亿元

未到付息日

19小商02

7

3

3.99

2019/9/25

未到付息日

19浙小商SCP005

10

270

3.37

2019/12/9

40亿元

未到付息日

20浙小商SCP001

10

180

2.89

2020/2/18

未到付息日

20浙小商SCP002

10

120

1.97

2020/5/14

未到付息日



资料来源:
市场发展集团



业务


1. 外部环境


(1) 宏观
因素


2020
年以来
,在新冠肺炎疫情全球爆发、原油市场动荡影响下,境外金融
市场剧烈震荡,全球经济衰退概率大幅上升,主要经济体货币和财政政策均已
进入危机应对模式,全球流动性风险暂缓但债务风险将有所抬头。受境内外疫
情的冲击,国内经济增长压力陡增,宏观政策调节力度显著加大。在国内疫情
基本得到控制的条件下,我国经济秩序仍

恢复状态,经济增长长期向好、保
持中高速、高质量发展的
大趋势








2020
年以来,在新冠肺炎疫情全球爆发和原油市场动荡影响下,境外金融
市场特别是美、欧等主要经济体的股票、能源及化工产品价格均出现大跌,全
球经济衰退
概率大幅上升。本轮金融市场暴跌的根本原因是全球金融危机后发
达经济体货币政策长期宽松下,杠杆率高企、资产价格大幅上涨,而实体经济
增长明显放缓,导致金融脆弱性上升。主要经济体货币及财政政策均已进入危
机应对模式,其中美联储已将联邦基准利率下调至
0
且重启了量化宽松政策、
欧洲央行和日本央行也推出了巨量的资产购买计划。空前的全球性政策宽松有
利于暂时缓解流动性风险和市场的悲观情绪,但高杠杆下的资产价格下跌以及
经营受阻引发的全球性债务风险将有所抬头。



境内外疫情的发展对国内经济增长造成了明显冲击,供需两端均大幅下
滑,就业和
物价稳定压力上升。在国内疫情基本得到控制的条件下,我国经济
秩序正有序恢复,消费有望在需求回补以及汽车等促消费政策支持下逐步回
稳;制造业投资与房地产投资持续承压,基建加码将有力对冲整体投资增长压
力;对外贸易在海外疫情未得到控制前面临较大压力,贸易冲突仍是长期内面
临的不稳定因素。规模以上工业企业的复工复产推进较快,工业结构转型升级
的大趋势不变,而工业企业面临的经营压力较大。在高杠杆约束下需谨防资产
泡沫风险以及中央坚定发展实体经济的需求下,房地产调控政策总基调不会出
现较大变化但会呈现一定区域差异。我国“京津冀协同
发展”、“长三角一体化
发展”、“粤港澳大湾区建设”等区域发展战略不断落实,区域协同发展持续推
进。



为应对国内外风险挑战骤升的复杂局面,我国各类宏观政策调节力度显著
加大。积极的财政政策更加积极有为,财政赤字率的提高、特别国债的发行以
及地方政府专项债券规模增加为经济的稳定增长和结构调整保驾护航;地方政
府举债融资机制日益规范化、透明化,稳增长需求下地方政府的债务压力上升
但风险总体可控。稳健货币政策更加灵活适度,央行多次降准和下调公开市场
操作利率,市场流动性合理充裕,为经济修复提供了宽松的货币金融环境;再



贷款再贴现
、大幅增加信用债券市场净融资规模以及贷款延期还本付息等定向
金融支持政策有利于缓解实体经济流动性压力,
LPR
报价的下行也将带动实体
融资成本进一步下降。前期的金融监管强化以及金融去杠杆为金融市场在疫情
冲击下的平稳运行提供了重要保障,金融系统资本补充有待进一步加强,从而
提高金融机构支持实体经济的能力和抗风险能力。



同时,疫情并未改变我国深化对外开放和国际合作的决心,中美第一阶段
协议框架下的金融扩大开放正在付诸行动,商务领域“放管服”改革进一步推
进,外商投资环境持续优化,将为经济高质量发展提供重要动力。资本市场中

资持有规模持续快速增长,在主要经济体利率水平较低及我国资本市场开放
加快的情况下,人民币计价资产对国际投资者的吸引力不断加强。



我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段,正处在转变
发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。

2020
年,是我国全面建
成小康社会和“十三五”规划收官之年,“坚持稳字当头”将是我国经济工作
以及各项政策的重要目标。短期内,疫情对我国经济造成的冲击在一揽子宏观
政策推动下将逐步得到缓释。从中长期看,随着我国对外开放水平的不断提高、
创新驱动发展战略的深入推进,我国经济的基本面有
望长期向好并保持中高
速、高质量发展。同时,在地缘政治、国际经济金融面临较大的不确定性以及
国内杠杆水平较高的背景下,我国的经济增长和发展依然会伴随着区域结构性
风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不确定性
冲击因素的风险




(2) 行业因素


A. 商品交易市场
行业


经过多年的培育和发展,我国商品交易市场规模不断扩大。义乌小商品城
凭借地理位置优势和产业先发优势,已发展成为全球最大的日用消费品流通中
心。



经过多年的培育和发展,我国商品交易市场规模不断扩大,商品集散功能
日益增强,
各地商品交易市场已经成为我国商
品流通的重要集散地。根据国家
统计局数据,

201
8
年末我国交易额在亿元以上的商品交易市场有
4,296
家,
市场成交额为
10.94
万亿元。大型商品交易市场中,批发市场占据绝大多数,
201
7
年我国亿元以上商品交易批发市场成交额为
9.53
万亿元。



义乌市自
198
2
年起实施“兴商建市”的发展战略,在全国率先创办小商
品市场。目前,义乌已发展成为全球最大的日用消费品流通中心和我国重要的
商品出口基地。

201
9
年义乌中国小商品城实现交易额
4
,
583.1
亿元,同比增长
12.0%
,已连续
2
7
年位居全国各大专业市场前列。




图表 2. 义乌中国
小商品指数(
2006

7

=1000






资料来源:商务部


目前,义乌市场上
60%
的产品来自义乌以外的国内其他地区,而与义乌市
场对接的国际小商品集散地也已扩大到巴拿马的科隆、阿联酋的迪拜和智利等
地,
沿线设立
4
个分支机构、
5
个物流分拨中心、
8
个海外仓,辐射欧亚大陆
35
个国家和地区

有来自
180
多个国家和地区的
1
万多名外商常驻义乌。

2014

11
月,义乌至西班牙马德里的“义新欧”国际货运铁路通车,该铁路横贯
欧亚大陆,途径哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯、波兰、德国、法国和西班牙
等国。目前,“义新欧”已经实现每周一
列常态化运营,运送至欧洲的货物包
括主板、纺织布料、服装、工艺品和日用百货等


截至
2019

12

25
日,


新欧


中欧班列已往返运行
1
,
130
列,
90
,
812
个标箱
;其中
2019
年共往返运行
506
列,共发运
40
,
560
个标箱,同比增长
65.5%




B. 商业地产
行业


近年我国商业地产行业整体增速放缓,行业呈现弱周期变化,市场供给过
剩,分化明显。随着行业融资环境趋紧,资金及项目资源向高等级信用资质房
企集聚,行业集中度持续提升。短期内,新冠肺炎疫情使商业地产行业受损严
重,减免租金等一系列优惠政策使得营业收入下行,进而
导致现金流收缩,部
分债务规模大的中小型开发企业或将面临较大的信用风险。从中长期来看,市
场需求仍在,疫情解除后或将有所回升。但疫情或将改变办公习惯,对写字楼
等办公物业租赁的长期影响仍有待观察




2015
年以前,我国商业地产(包括办公楼和商业营业用房)投资规模一直
保持快速增长,增速高于全行业和住宅地产的投资增速。但经历了多年高速增
长后,供需矛盾逐步显现,导致
2015
年以来商业地产投资增速放缓,近年更
是在宏观经济环境下行及地产政策调控背景下出现负增长。

2017
-
2019
年我国
办公楼投资额分别为
0.68
万亿元、
0.
60
万亿元和
0.62
万亿元,增速分别为
3.5%




-
11.3%

2.8%
;商业营业用房投资额分别为
1.56
万亿元、
1.42
万亿元和
1.32
万亿元,增速分别为
1.2%

-
9.4%

-
6.7%
。同期,办公楼竣工面积分别为
4,007
万平方米、
3,884
万平方米和
3,923
万平方米,商业营业用房竣工面积分别为
12,670
万平方米、
11,259
万平方米和
10,814
万平方米




图表 3. 2011
-
2019
年我国商业地产投资情况(单位:亿元,
%






资料来源:
国家统计局


2017
-
2019
年,我国办公楼销售面积分别为
4,756

平方米、
4,363
万平方
米和
6,163
万平方米,销售额分别为
6,441
亿元、
6,277
亿元和
5,329
亿元;商
业营业用房销售面积分别为
12,838
万平方米、
11,971
万平方米和
10,173
万平
方米,销售额分别为
13,253
亿元、
13,349
亿元和
11,141
亿元。

2019
年,办公
楼销售面积大幅增长,但销售额大幅下降,而商业营业用房销售面积和销售额
均同比小幅下降。



当前国内商业物业已进入存量时代,呈现出供过于求的状态,市场整体面
临较大的去化压力。同时在经济增长放缓和线上消费快速增长的背景下,物业
租赁需求增长
疲软,近年写字楼和商业营业用房均出现空置率上升和租金下降
的趋势。目前,商业物业库存增大且市场分化非常严重,一线和强二线城市等
经济发达地区吸纳能力较强,部分物业采取以价换量的经营策略,为保持出租
率而下调租金,空置率变化不大但租金有所下滑;二三线城市等经济欠发达地
区则出现空置率大幅上升和租金持续下滑的现象。在市场压力增大的背景下,
商业地产类企业对估值修饰财务报表的依赖度加深,整体风险显著加大。尤其
是近年新建的非热点区域项目,后续投资回报情况面临较大的不确定性





图表 4. 我国
重点城市甲级写字楼空置率及租金变化情况(单位:
%
,元
/
平方米
[


]






资料来源:
Wind
资讯


写字楼方面,自
2010
年以来,一线城市及主要二线城市甲级写字楼总存
量呈上升趋势;一线城市优质写字楼空置率维持在低位,二线城市优质写字楼
空置率分化,南京、宁波、杭州空置率逐渐降低,而天津、沈阳、重庆逐渐走
高,目前均已超过
30%
。近年来,上述城市优质写字楼租金水平基本保持平稳。



零售物业方面,一线城市和主要二线城市优质零售物业空置率呈整体下降
趋势,但天津空置率近年来有所增加。受经济下行、电商冲击等影响,多
数城
市优质零售物业首层租金水平大幅降低,目前市场租金水平趋于平缓。



从财务角度看,商业物业运营企业的盈利及现金流相对稳定,行业财务杠
杆水平较住宅开发企业低。商业地产企业持有的商业物业通常计入投资性房地
产,部分商业物业以公允价值计量,可产生一定的资产增值收益




近年来,各地政府响应国家政策,全面强化地方土地管理相关法案及商业
地产政策,通过各种方式推进商业地产去库存工作。

2018
年下半年,国务院
办公厅出台意见运行将商业用房按规定改建为租赁住房,同年
12
个重点城市
开始试点推进租赁住房建设。

2019
年政府在土地供应
端的调节注重与库存消
化的动态协同,政策上则从税法、交易规则发力以提升土地供给效率。



2020
年初,针对新冠肺炎疫情对经济运行的影响,各个地区政府因地制宜
的出台疫情防控期间减租政策、措施,帮助租户及经营个体度过难关。同时,
部分省市出台商业地产行业扶持政策,内容主要包括部分税收减免、租金延期
交付等方面,可部分对冲疫情影响,提振市场预期,缓解商业地产企业的流动
性压力




随着行业融资环境趋紧,资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚,行
业集中度持续提升。短期内,新冠肺炎疫情使商业地产行业受损严重,减免租
金等一系列优惠
政策使得营业收入下行,进而导致现金流收缩,部分债务规模
大的中小型开发企业或将面临较大的信用风险。从中长期来看,市场需求仍在,
疫情解除后或将有所回升。但疫情或将改变办公习惯,对写字楼等办公物业租
赁的长期影响仍有待观察





(3) 区域市场因素


2019
年,义乌市继续加快推进基础设施、民生和社会事业工程建设,相关
领域投资明显增加,房地产投资快速增长,义乌市全年固定资产投资增长
18%

房地产开发项目完成投资
163.8
亿元,商品房销售面积
149.7
万平方米。



根据《
2019
年义乌市国民经济和社会发展统计公报》,
2019
年义乌
市小商
品市场实现交易额
4,583.1
亿元,增长
12.0%
。实体市场平稳发展。全市拥有
有证市场建筑面积
608
万平方米,市场经营户数
7.89
万户,市场从业人员数
23
万人,总成交
1,779.5
亿元,增长
11.7%
,其中中国小商品城成交额
1,537.4
亿元,增长
13.2%


2019
年,义乌市电子商务实现交易额
2,768.9
亿元,同比
增长
16.9%
,其中内贸电子商务交易额
2014.9
亿元,增长
17.6%
;跨境电子商
务交易额
753.98
亿元,增长
15.2%
。内贸网络零售交易额
1,720.0
亿元,增长
15.7%
;跨境网
络零售交易额
297.8
亿元,增长
17.4%


2019
年全市经工商登
记注册的电子商务经营主体超
19
万家。全市累计备案筹建电子商务园区
35
个,
建筑面积超
200
万平方米。总体看,义乌市市场商品交易活跃。



2019
年,义乌市全年实现进出口总额
2,967.8
亿元,增长
15.9%
。出口
2,867.9
亿元,增长
13.7%
;其中一般贸易实现出口额
509.4
亿元,增长
6.4%
,占出口
额的比重为
17.8%
。全年实现一带一路沿线国家进出口总额
1,413.9
亿元,增

12.9%
,占全市进出口总额比重为
47.6%
;其中出口
1,384
.0
亿元,增长
11.4%

占全市出口额比重为
48.3%
,进口
29.9
亿元,增长
226.5%




2. 业务运营


该公司经营的“义乌中国小商品城”在国内具有显著的品牌优势以及较高
的市场地位。公司依托当地优越的商业环境及市场资源,发展市场经营主业及
相关的贸易、酒店服务及会展广告等产业,业务之间能够形成协同效应。但国
际贸易环境的变化或导致市场经营繁荣度下降。公司的房地产项目库存去化较
好,但近年连续竞拍得大额土地使用权,需关注后续资金投入和区域市场风险。

公司近期金融股权投资和项目投资规模较大,且涉及海外项目,面临的资金压

和投资风险将上升




该公司以小商品市场经营为主要业务,自
2002
年以来不断建设、维护市
场,促进市场繁荣,并主要通过收取商位租金获得收入。

2018
年以来,
公司
连续竞拍得大额土地使用权,房地产业务规模扩大,但公司更多的以参股的形
式参与房地产开发。

同时,公司围绕市场经营业务发展全方位服务,包括专业
市场

会展、酒店、电子商务、
废旧物资销售、影院经营、安保服务
和金融服
务等,使经营业务协调发展。




图表 5. 公司
主业
基本情况


主营业务

市场覆盖范围/核心客户

业务的核心驱动因素

市场
经营


国内


规模
/
品牌


房地产
开发


杭州、义乌、浦江

规模/ 资本

酒店


义乌


成本
/
管理




资料来源:
市场发展集团


(1) 主业运营状况
/
竞争地位


201
7
-
2019
年及
2020
年第一季度,该
公司营业收入分别为
107.59
亿元

4
4.13
亿元

51.60
亿元

9.37
亿元
,以市场经营和房地产业务为主要收入来
源。

2017

,公司
营业收入较上年增长
39.38
%
,主要系
钱塘
印象、浦江绿谷
一期集中交付

使得房地产
业务
收入


年增长
94.36
%
所致。

2018

,随着
房地产销售进入
尾声
,房地产业务
结转
收入
大幅
减少,

当期营业收入较上年
明显下滑。

2019
年受其他
业务

财务
资助款
利息
收入增加
2.37
亿元

带动公
司其他业务收入
大幅增长
,公司营业收入较上年增长
6.34

百分点


201
7
-
2019
年及
20
20
年第一季度,公司综合毛利率水平分别为
32.60
%

4
6.97%

53.31
%

57.52
%

2018


毛利相对较低
的房地产收入
占比大幅降低

综合
毛利率
回升

2019

综合毛利率
较上年增长
6.34

百分点,
主要是受市场经营业务
毛利率水平恢复、当年房地产结转项目毛利率水平较高以及部分酒店折旧年限
到期使得酒店业务毛利率亦上升等综合因素影响




图表 6. 公司核心业务收入及变化情况

亿元,
%



主导产品或服务

2017年

2018年

2019年

2020年第一
季度

营业收入合计

107.59

44.13

51.60

9.37

其中:核心业务营业收入

103.74

40.21

39.52

8.51

在营业收入中所占比重(%)

96.42

91.11

76.59

90.84

其中:(1)市场经营

28.74

29.29

26.21

7.72

在核心业务收入中所占比重(%)

27.70

72.86

66.33

90.64

(2)房地产

67.18

6.47

8.11

0.05

在核心业务收入中所占比重(%)

64.76

16.09

20.52

0.59

(3)商品销售

4.49

1.16

2.14

0.36

在核心业务收入中所占比重(%)

4.33

2.88

5.43

4.23

(4)酒店服务

3.33

3.29

3.05

0.39

在核心业务收入中所占比重(%)

3.21

8.17

7.73

4.54

毛利率(%)

32.60

46.97

53.31

57.52

其中:(1)市场经营

60.65

59.86

56.20

68.94

(2)房地产

24.81

32.94

54.71

-96.04

(3)商品销售

5.12

12.54

2.78

6.30

(4)酒店服务

0.30

3.61

7.31

-24.84



资料来源:
市场发展集团




2019
年营业收入统计
口径有小幅变动




A. 市场经营业务


该公司
市场经营业务
主体为公司本部和下属子公司
小商品城,其中
小商品

主要
负责经营义乌中国小商品城

,公司本部
主要负责
经营副食品、果品、



花卉、粮食及家居等品类的专业市场。



小商品城经营的
义乌中国小商品城主要由国际商贸城(一区至五区)、篁
园市场和生产资料市场等市场组成,租金平均
1
-
3
年收取,支付方式为根据合
同一次性缴纳或分期缴纳。

除此之外,小商品城还经营外商
中心

义西创业园

海城义乌中国小商品城
等,并正在筹划迪拜小商品城项目。



图表 7. 义乌小商品城主要商贸市场基本情况




开业时间

建筑面


可出租
面积

主要经营领域

国际商贸城一区

2002年9月

34.2

9.55

花类(仿真花)、玩具和饰品配件等

国际商贸城二区

2004年10


55

16.23

五金、电子、钟表等六大类商品

国际商贸城三区

2005年10


46.2

14.61

文化用品、办公学习、体育休闲用品和服装辅
料等

国际商贸城四区

2008年10


108

28.7

袜类、日用百货、手套、帽类等14类商品

国际商贸城五区

2011年4月

64

17.16

进口商品、床上用品、纺织品、针织原材料、
汽车用品及配件等

国际商贸城一区东扩

2016年1月

37

4.26

饰品配件

生产资料市场

2013年11


75

25.95

家用电器、机电设备、酒店设备、创意装饰(软
装)用品、高档灯饰、皮革及辅料和塑料粒子

篁园市场

2011年4月

42



专业服装市场

宾王市场

1995年11






服装、针织内衣、皮革、纺织品、床上用品、
衬衫、出版物和数码产品



资料来源:
市场发展集团


该公司的市场经营业务包括商铺出租、物业管理及其他配套服务,业务收
入主要为商位使用费。公司的商位出租分为定向安排、定向招商和招投标三种
模式,针对的商户和收取的商位费均不相同。定向安排类主要是为从老市场和
当地自营商铺自愿搬
迁进入小商品城的商户而安排,合同期一般为
5
年,其商
位使用费以政府指导价(计划价)为准,价格远低于市场价格;定向招商针对
名、特、优产品及优势企业,主要是设立企业直销中心,合同期一般为
1
年;
招投标类针对的商户没有特别要求,合同期一般为
2
年或
5
年(
3+2





图表 8. 公司
商铺出租情况(单位:
%
、元
/
平方米
/
年)


市场名称

商位出租率

计划价平均商位租金

市场价平均商位租金

2018
年末

2019
年末

2020年

3月末

2018年

2019年

2020年
一季度

2018年

2019年

2020年
一季度

小商品城市场:

数码城

90.03

76.38

76.38

446.02

458.70

462.00

-

-

-

篁园市场

98.31

98.64

98.52

1,459.72

1,447.60

1,449.44

2,343.74

2,019.00

2,019.00

国际商贸城一区

99.99

99.94

99.94

2,755.30

2,763.04

2,763.35

5,163.13

5,192.00

5,191.86

一区东扩

85.25

72.11

71.70

2,363.11

2,289.91

2,289.91

2,588.57

2,576.00

2,891.73

国际商贸城二区

99.25

99.25

99.24

1,638.40

1,771.12

1,754.31

3,563.07

3,492.58

3,547.00

国际商贸城三区

96.03

96.82

96.82

1,562.54

1,567.00

1,567.25

2,798.22

2,798.42

2,797.46

国际商贸城四区

97.81

97.87

98.39

2,212.33

2,057.76

2,048.77

2,714.92

2,718.28

2,716.38

国际商贸城五区

98.67

98.13

97.17

881.38

888.04

895.79

2,177.60

2,203.54

2,203.54

进口馆

85.38

94.28

94.28

506.08

328.00

328.00

-

-

-

生产资料市场

78.03

96.48

96.14

312.70

334.90

334.00

337.00

-

-

本部经营的主要市场:

副食品市场

100.00

100.00

100.00

1,509.00

2,177.00

2,177.00

-

2,177.00

2,177.00




市场名称

商位出租率

计划价平均商位租金

市场价平均商位租金



2018
年末

2019
年末

2020年

3月末

2018年

2019年

2020年
一季度

2018年

2019年

2020年
一季度

果品市场

100.00

100.00

100.00

455.00

1,000.00

1,000.00

455.00

3,300.00

3,300.00

花卉市场

100.00

100.00

100.00

240.58

240.58

240.58

564.00

-

-

新马路菜市场

100.00

99.77

99.88

-





5,689.00

5,870.00

5,817.00

粮食市场

100.00

100.00

100.00

340.00

408.00

408.00

539.00

408.00

408.00

农批市场

100.00

100.00

100.00

915.14

952.63

952.63

919.36

958.06

958.06

义乌家居城一期

100.00

99.70

99.70

490.00

490.00

490.00

-

-

-

义乌家居城二期

100.00

100.00

100.00

547.50

547.50

547.50

-

-

-

义乌家居城三期

100.00

100.00

100.00

527.50

527.50

527.50

-

-

-

义乌汽车交易中心

-

100.00

100.00

-

-

-

-

454.00

454.00



资料来源:
市场发展集团
(截至
2020

3
月末



2017
-
2019


20
20

第一季度
,该公司市场经营业务收入分别为
28.74
亿元

29.29
亿元

26.21
亿元

7.72
亿元

近三年市场经营业务收入基本保
持平稳
;毛利率分别为
60.65
%

59.86
%

5
6.20
%

68.94
%

2018

毛利率
有所下降
主要系市场更新改造
费用增加所致,
2019

毛利率
回升


公司除对
新引进的行业有优惠政策外,租金基本保持平稳,但仍需关注到,义乌小商品
城作为小
商品出口基地,其商户经营状况易受国际贸易环境变化所影响,从而
影响
公司
的商位出租率和租金水平。尤其是
2020
年以来,随着国际新冠疫情
防控形势的日趋严峻,公司面临的国际贸易环境

弱化




图表 9. 公司
商铺租金收入情况(
单位
:亿元)


市场名称

2017年

2018年

2019年

2020年

第一季度

小商品城经营的主要市场

数码城

0.07

0.05

0.06

0.01

篁园市场

1.31

1.27

1.30

0.33

国际商贸城一区

2.56

2.62

2.75

0.68

一区东扩

3.64

3.58

3.56

0.86

国际商贸城二区

3.12

3.16

3.23

0.81

国际商贸城三区

2.46

2.35

2.39

0.6

国际商贸城四区

5.85

.6.01

5.76

1.46

国际商贸城五区

1.13

1.13

1.16

0.30

进口馆

0.14

0.11

0.03

0.02

生产资料市场

0.41

0.59

0.64

0.15

合计1

20.69

14.86

20.88

5.22

本部经营的主要市场



副食品市场

0.63

0.60

0.57

0.15

果品市场

0.08

0.1

0.1

0.02

花卉市场

0.02

0.02

0.02

0.006

新马路菜市场

0.30

0.34

0.34

0.08

粮食市场

0.06

0.08

0.07

0.02

农批市场

0.20

0.31

0.31

0.06

义乌家居城一期

0.35

0.35

0.39

0.09

义乌家居城二期

0.17

0.17

0.19

0.04

义乌家居城三期

0.36

0.36

0.35

0.08

义乌汽车交易中心

-

-

0.05

0.09



1未计算辅房、停车费等收入



市场名称

2017年

2018年

2019年

2020年

第一季度

合计

2.17

2.33

2.39

0.64



资料来源:
市场发展集团
(截至
2
0
20

3
月末



该公司
在辽宁海城投资建设
海城义乌中国小商品城(一期)项目
。该
项目
总投资
28.6
亿元。

2015
年项目修改了建设方案,拆分了项目的市场部分与商
业街部分,市场部分为公司自持,总投资
17.
5
亿元,
共有
四层
,已竣工验收,
目前处于招商期
;商业街部分
计划
对外出售
,累计投资
9
.
1
9
亿元
,已竣工



但尚未对外出售
。海城义乌小商品城项目是公司首次在义乌以外建设小商
品市场,
对外租赁的
进度明显晚于预期
,投资回报不如预期。目前,海城小商
品城已经入驻商户
1559
户、商铺
3355






公司
以“一带一路”沿线国家和地区为重点,布局覆盖重要国别、重点
市场的海外站项目,搭建出口、进口、转口的海外贸易服务平台。

2019
年末
公司
签订义乌中国小商品城迪拜商贸城项目合资协议
(公司对合资公司持股比
例为
3
0
%

并完成建设准备
,该项目
总投资预计约为
5.6
亿迪拉姆(约人民币
10.71
亿元)

其中,
1.68
亿迪拉姆由双方各自指定方以股权出资的方式投入合
资公司,
3.92
亿迪拉姆由双方各自指定方按持股比例为合资公司提供股东贷





该公司本部及其他子公司负责的主要在建工程合计
7
个,
计划
总投资合

23.25
亿元,
截至
2
020

3
月末累计
投入
1.40
亿元
,包括
菜场

市场、物
流中心、
及展览馆
等。总体上,公司在建项目较多,但
后期仍有
一定

缺口




图表 10. 公司
在建工程情况(单位:亿
元)


项目名称

总投资

截至2020年3
月末累计投入

工程进度

预计竣工时间

稠关菜市场

1.00

0.70

100%

2020年2月

佛堂商业中心

0.68

0.37

100%

-

宗宅菜市场

0.18

0.14

100%

-

楂林菜市场

0.19

0.10

100%

-

义乌市化工原料仓储(集聚区)基地建设项目

4.07

0.05

1.28%

2024年8月

浙江食品冷链物流集散中心项目

17.10

0.03

0.15%

2023年12月

杜门蚕茶展览馆

0.03

0.01

80%

2020年7月

合计

23.25

1.40

-

-



资料来源:市场发展集团(截至
2020

3
月末)


B. 房地产
开发业务


该公司的房地产业务主要由子公司
义乌中国小商品城房地产开发有限公

(简称

商城房产



以及
旗下的各项目公司负责经营,商城房产拥有国家
暂定一级
房地产开发资质。



2
017
-
2019
年,

公司房地产业务收入分别为
67.18
亿元

6.47
亿元

8.11
亿



2
017
年公司房地产
业务收入增长主要系钱塘印象

浦江绿谷一期


塘月色交付
面积
较大,带动当年
房地产业务收入显著增加;
但由于公司房地产
项目销售
2017
年已进入尾声,
预售规模
影响
大幅减
少的影响

2018
-
2019





房地产业务收入
结转收入规模大幅缩减




该公司在开发的房地产项目包括浦江绿谷云溪二期、
三期
、嘉美广场和苏

印象
。其中,浦江绿谷云溪二期位于浙江省金华市浦江县内,以低密度住宅
为主,计划总投资
10.46
亿元,截至
2020

3
月末
累计投入
6.58
亿元。绿谷
云溪三期计划总投
资额
10.53
亿元,截至
2020

3
月末累计投入
1.70
亿元。

嘉美广场项目规划建筑面积
6.54

平方米,截至
20
20

3

公司

投入
12.11
亿元


苏溪
印象
规划建筑面积
21.26
万平方米
,截至
20
20

3
月末公司
已投

8.26
亿元(其中
土地出让金
6.34
亿元)




图表 11. 公司
合并
范围内
房地产开发业务在建项目概况(单位:万平方米,亿元)


项目名称

物业类型

建设起止年限

规划建
筑面积

计划总
投资*

至2020年3
月末已投入

绿谷云溪二期

住宅、商业

2017.04-2020.09

12.73

10.46

6.58

绿谷云溪三期

住宅、商业

2019-2022

15.99

10.53

1.70

嘉美广场

住宅、商业

2018.05-2020.05

6.54

14.50

12.11

苏溪印象

住宅、商业

2019.03-2021.07

21.26

14.54

8.26

在建合计





56.52


50.03


28.65




资料来源:
市场发展集团
*
全部为自有资金


截至
2020

3
月末,该公司
并表范围内
在售项目可售面积合计

125.05

平方米,已累计销售
100.82
万平方米,累计回笼资金
159.45
亿元

其中
2019

嘉美广场和
苏溪印象
已开盘预


当年销售面积分别为
3.47
万平方米和
3.15
万平方米,当年销售金额分别为
9.13
亿元和
3.77
亿元
。公司在售
的房地产项

分布于杭州
、义乌、浦江

南昌,
目前去化
情况良好
,不
过仍需关注在建项
目在当前
三线城市房地产市场面临较大库存压力的情况下,

投资回报存在不
确定因素,
后续仍会面临去化压力




图表 12. 公司
合并
范围内
房地产项目销售情况(单位:亿元、万平方米、万元
/
平方
米)


项目名称

地理位置

可销售
面积

累计销售
面积(含
预售)

总投资
金额

累计回笼
资金(含
预售)

销售
均价

2019年
结算收


累计结
算收入

杭州东城印象公寓

杭州

3.55

3.36

5.26

9.07

2.65

0.52

8.96

杭州钱塘印象

杭州

8.99

8.99

30.08

40.09

4.21

0.13

40.09

荷塘月色

义乌

39.59

39.50

44.87

57.13

1.35

0.93

57.06

绿谷云溪一期

金华浦江

19.21

17.95

15.47

17.30

1.00

0.26

17.30

绿谷云溪二期

金华

11.77

6.61

9.44

6.69

1.02

-

-

南昌凤凰印象

南昌

19.17

16.03

15.94

16.75

1.00

0.69

16.32

商城欧美中心

义乌

1.86

1.76

6.50

4.30

2.45

3.93

3.93

嘉美广场

义乌

6.43

4.08

14.31

8.19

2.50

-

-

苏溪印象

义乌

14.48

3.44

14.54

2.90

1.16

-

-

合计

-

125.05

101.72

156.41

162.42

-

6.46

143.66



资料来源:
市场发展集团
(截至
2020

3
月末)


2018

9

以来,小商品城

40.80
亿元
竞得
义乌有机更新向阳
-
市场片区



C

E
地块

2018

12



27.20
亿元
竞得
义乌有机更新向阳
-
市场片区
B
地块

2019

1
0

,以
30.76
亿元
竞得
义乌市稠城街道车站
0
1/02/03
地块


小商品城近年来连续竞得义乌是大幅地块,并均采用了合作开发的模式进行后
续开发(小商品城持股
4
9
%
),合作开发虽然可缓解资金压力,但公司短期内
需要承担的资金支出规模仍较大。

2020

6


小商品城

4.66
亿元竞得

乌市自然资源和规划局的佛堂镇东王区块朝阳路南侧地块
,以
4.21
亿元
竞得
佛堂镇东王区块朝阳路北侧地块




截至
2
020

3
月末,该公司
并表范围外
在售项目可售面积合计

37.88

平方米,已累计销售
16.07
万平方米,累计回笼资金
41.35
亿元
,截至
2020

3
月末
,项目尚未开始结转收入。



图表 13. 公司
合作房地产项目销售情况(
单位:亿元、万平方米、万元
/
平方米



项目名称

地理位置

可销售面积

累计销售面
积(含预售)

总投资金额

累计回笼资
金(含预售)

销售均价

C、E地块

义乌

22.54

9.58

72.16

24.68

3.20

B地块

义乌

15.34

6.49

30.33

16.67

3.10

合计



37.88

16.07

102.49

41.35

-



资料来源:
市场发展集团
(截至
2020

3
月末)


C. 酒店服务
业务


该公司现有海
洋酒店、银都酒店、义乌皇冠假日酒店(简称“皇冠假日酒
店”)、
新篁园市场配套酒店(即“商城宾馆”)

幸福湖国际会议中心
5
家酒
店,其中海洋酒店及银都酒店为四星级,其余
酒店
目前未评定星级。



图表 14. 公司酒店服务业务经营状况(单位:元
/
间、
%



酒店名称

2017年

2018年

2019年

2020年第一季度

平均房


平均入
住率

平均房


平均入
住率

平均房


平均入
住率

平均
房价

平均入
住率

海洋酒店

374.95

62.28

462.63

42.88

365.60

65.78

200.70

29.87

银都酒店

362.27

71.02

377.56

66.61

363.91

75.72

363.91

27.10

皇冠假日酒店

425.27

34.17

371.07

71.92

360.44

45.02

296.75

24.37

商城宾馆

383.46

59.68

384.20

66.70

379.62

68.87

330.09

40.25

幸福湖国际会议中心

503.12

40.59

400.15

35.65

445.31

45.92

403.55

26.30



资料来源:
市场发展集团


2017
-
2019
年度

20
20

第一季度
,该公司酒店业务实现收入
3.33
亿元

3.29
亿元、
3
.05
亿元

0.39
亿元

但毛利
不高,
同期
毛利率分别为
0.30%

3.61%

7.31%

-
24.84
%

2
019

毛利率
较上年上升
3.70
个百分点主要

皇冠假日酒

部分资产折旧年限到期,折旧摊销成本减少所致

20
20

第一季度受新冠
疫情影响

客流大幅减少
,酒店入住率大幅下降


公司酒店业务
营业收入
及毛
利率均
有大幅下降


皇冠假日酒店采用委托管理方式交由假日酒店(中国)有
限公司运营,其所在的
梅湖国际会展中心
周边的基础设施尚未完全成熟,何时

实现盈亏平衡具有较大不确定性。




图表 15. 公司酒店服务业务经营状况(单位:亿元)


酒店名称

2017年

2018年

2019年

2020年第一季度

营业
收入

营业

净利润

营业
收入

营业

净利润

营业
收入

营业

净利润

营业
收入

营业

净利润

海洋酒店

0.52

0.04

0.54

0.03

0.51

0.02

0.05

-0.03

银都酒店

0.77

0.12

0.78

0.14

0.71

0.07

0.09

-0.02

皇冠假日酒店

0.56

-0.56

0.55

-0.52

0.56

-0.12

0.07

-0.06

商城宾馆

0.52

-0.37

0.55

-0.33

0.54

-0.37

0.08

-0.03

幸福湖国际会议中心

1.00

-0.52

0.94

-0.55

0.95

-0.57

0.12

-0.21



资料来源:
市场发展集团


近年来,由于
全球贸易低迷,致义乌客商减少,以及
政府消费限制、区域
酒店业竞争加剧,该公司酒店周边配套不完善等因素对酒店客流造成较
大的不
利影响,公司酒店业务经营持续承压。



D. 其他业务



酒店运营外,该公司还依托现有市场及酒店资源,积极开展展览、广告
等业务


2017
-
2019

,公司
分别
实现展览广告收

1.24
亿


1.35
亿元

1.27
亿元

较为
稳定


公司
主要
展会包括义乌博览会、义乌森林博览会、文
化博览


旅游博览会等,联动了市场、广告、文化娱乐等其他业务,具备一定的影
响力,但业务
收入
受经济
环境
影响较大




该公司其他业务

包括电子商务和征信业务、金融业务等。

2019
年,公司
金融业务投资规模进一步扩大,同时公司新增仓储业务,并拟投资建设义
乌综
合保税区。



征信和
电子商务
业务


该公司征信业务由义乌中国小商品城征信有限公司(简称“商城征信”)
负责运营。商城征信于
2014

12
月底取得征信牌照,
2015
年初步形成了以
政府数据、小商品城市场数据以及电商数据为核心的数据体系,以及以企业信
用记录、电商信用档案为雏形的信用产品。商城征信经营规模很小,但作为商
城管理、服务的一部分,有利于小商品城的品牌化和信息化。



该公司控股的义乌购网站(
www.yiwugou.com
)是依托小商品市场实体店
铺搭建的线上线下
B2R
电商平台。

2019
年,义乌购入驻商户
5.3
万家
,发布
商品
35
0
余万种,日独立用户
5
0
万人。


公司电商平台目前仍处于培育期,
尚未形成盈利,
对公司短期业绩的影响有限。



金融业务


该公司下属
子公司义乌中国小商品城金融控股有限公司(简称“商城金
控”)依托大数据平台,开展贸易金融服务,对
公司
全产业链提供金融支持。

截至
2020

3
月末商城金控实收资本为
13.88
亿元。目前商城金控已投资的
项目主要为存量项目,截至
2020

3
月末存量投资项目
23
个,认缴投资金额



45.79
亿元,已出资金额
31.88
亿元。其中
2017

4

商城金控
与上海阜兴金
融控股(集团)有限公司(已更
名为“上海阜兴实业集团有限公司”,简称“阜
兴金控”)作为有限合伙人设立义乌小商品城阜兴投资中心(有限合伙)(简称
“产业基金”);同月,商城金控和
产业基金作为有限合伙人设立义乌商阜创智
投资中心(有限合伙)(简称“商阜创智基金”),其中商城金控实缴
6.18
亿元、
产业基金实缴
2.06
亿元(其中商城金控和阜兴金控分别实缴
1.03
亿元);
2017

5
月,商阜创智基金以
82,054.065
万元(未包含交易手续费及税费)竞得湖
北省资产管理有限公司(简称“湖北资管公司”)
22.667%
股权(对应注册资本

68,000
万元)。根据最新公告,由于阜兴金控实际控制人朱一栋涉嫌犯罪,
商阜创智基金所持有的湖北资管公司
22.667%
股权被上海公安局冻结,
项目退
出风险目前仍未解
除。

截至
2020

3
月末,小商品城已经接管商阜创智基金,
实现了对基金的有效控制,项目退出风险有所减小。



2019

4

,商城金控
作为
有限合伙人出资
10
亿元
认购
义乌市弘义股权
投资基金合伙企业
(
有限合伙
)
(简称“
弘义基金
”)
49.975
%
的份额,该基金

缴总额共为
20.01
亿元,弘义基金已投资义乌弘坤德胜创业投资合伙企业(有
限合伙)与义乌惠商紫荆二期投资合伙企业(有限合伙)。

目前
商城金控已履
行完首期出资义务,向弘义基金实缴出资
3
亿元。

2019

11

,公司发布公
告称
弘义基金出资
1.35
亿元受让上海圆通蛟龙投资发
展(集团)有限公司持
有的义新欧贸易服务集团有限公司(以下简称“义新欧”)
22.32%
的股份,并
出资
1.07
亿元对义新欧进行增资,本次受让股份与增资完成后,弘义基金持
有义新欧
34%
的股权;弘义基金拟出资
4
亿元对晶科能源(义乌)有限公司(以
下简称“晶科能源”)进行增资,其中
2.35
亿元计入注册资本,
1.65
亿元计
入资本公积,本次增资完成后,弘义基金持有晶科能源
23.53%
股权。截至
2019
年末,
弘义基金
总资产

11.82
亿元
,累计已投金额
7.16
亿元

累计收益
-
1,925.87
万元。



仓储
及保税区项目


20
19


该公司
新增仓储板块
,当年实现
收入
567.08
万元


目前公司主
要运营后宅小微仓储园项目以及廿三里小微产业园项目。



2
019

12

12
日,
该公司
子公司
小商品城
发布公告,
为满足仓储板块业
务发展需求,拟与浙江恒风集团有限公司(以下简称“恒风集团”)签订租赁
协议,租赁义乌市国际商贸城客运中心内部分场地,并投资改造建设商贸站仓
储园

租赁场地面积约
47


本项目计划总投资约人民币
3.93
亿元。

截至
2020

3
月末

项目
已进入
土石方工程单位进场施工

阶段。



2020

5

23

,该公司
子公司
小商品城发布
公告



建设
义乌综合
保税区项目一期项目
,本期
拟投资总额约
44.86
亿元

包含以保税展贸为核心
的新型进口市场、保税仓储设施及口岸设施,总用地面积约
845
亩,规划总建
筑面积约
81.05
万㎡


义乌综合保税区(以下简称“义乌综保区”)于
2020

4
月获批,义乌市人民政府常务会议已明确
小商品城
为义乌综保区的建设运营



主体。义乌综保区规划面积
1.34
平方公里,位于义乌市中心西侧,距义乌西
站和义乌机场约
5
公里,距义乌站约
8
公里,分为
A
-
E
五个地块区域


C
地块

义乌国际陆港物流园
1
-
42#
地块(
小商品城
2
020

5
月以
2.66
亿元
竞得)

地块用地面积为
18.66
万平方米

D
地块为
义乌国际陆港物流园
1
-
43#
地块(

商品城

1.65
亿元
竞得


地块地面积为
23.26
万平方米

E
区域为公司原有
义乌国际生产资料市场。

小商品城
尚未取得
A

B
地块的国有建设用地使用权,
后续将参与
A

B
地块的土地使用权挂牌出让活动




(2) 盈利
能力


图表 16. 公司
盈利
来源结构





资料来源:根据
市场发展集团
所提供数据绘制。



注:经营收益
=
营业利润
-
其他经营收益



公司
经营收益
主要来自营业毛利,
2017
-
2019


20
20
年第一
季度



毛利
分别为
35.08
亿元

20.73
亿元

27.51
亿元

5
.39
亿元

综合毛利率分
别为
32.60%

46.97%

53.31
%

57.52
%


2019

受各业务板块毛利均有一
定幅度增加的影响
,公司毛利较上
年增加
6.78
亿元
,毛利率较上年增长
6.34

百分点。



图表 17. 公司
营业利润结构分析


公司营业利润结构

2017年

2018年

2019年

2020年

第一季度

营业收入(亿元)

107.59

44.13

51.60

9.37

毛利(亿元)

35.08

20.73

27.51

5.39

期间费用率(%)

9.37

24.25

21.45

29.86

其中:财务费用率(%)

2.75

8.32

7.12

11.72

全年利息支出总额(亿元)

3.35

4.41

6.17

-

其中:资本化利息数额(亿元)

0.07

0.27

0.28

-



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据
整理




2017
-
2019

,该公司
期间费用率
分别为
9.37
%

24.25
%

21.45
%

得益
于各项费用的良好控制和房地产业务结转带来收入的大幅增加,
2018
年受

业收入大幅减少影响,
期间
费用率较上年增长
1
4.88

百分点

2019

营业收
入增长,虽然
期间费用
较上年有小幅增长,但期间费用率较上年减少
2.80




百分点


同期
,公司
营业
税金

附加分别为
6
.
1
9
亿元、
2
.77
亿元

3.59
亿元

主要为营业税
、房产

及土地增值税。

公司
资产
减值损失
分别为
0.37
亿元

5
.49
亿元

-
0
.01
亿元,
其中
2018
年计提海城义乌中国小商品城固定资产减值
4.71
亿元


2017
-
2019
年经营
收益分
别为
18.43
亿元、
1.77
亿元

12.80
亿元

2018

因营业收入大幅
减少

明显
下降

2019
年随
营业收入
恢复较上年
大幅
上升




图表 18. 影响
公司
盈利的其他因素
分析


影响公司盈利的其他因素

2017年

2018年

2019年

2020年第一季度

投资净收益(亿元)

2.38

10.93

2.46

0.95

营业外净收入(亿元)

-1.70

0.41

-0.00

-0.00



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据
整理




2017
-
2019
年,
该公司
投资净收益
分别为
2.38
亿元、
10.93
亿元和
2.46
亿
元。

2018
年公司
处置茵梦湖
产权包
2获得
投资收益,
投资收益
较上年大幅
上涨


2019

投资收益
主要来自于处置子公司及相关债权和长期股权投资收益


别为
0.
99
亿元

0.90
亿元


2017
-
2019

,营业外
净收入
分别为
-
1.70
亿元

0
.41
亿元

-
19.99
万元

2017

,公司
计提
信用证损失
31.37
亿元,计提未决
诉讼损失
0.08
亿元,
2018
年营业外
净收入

净流入

主要系茵梦湖产权包转
让收取的违约金和利息

2019

营业
外收入

支出金额
均有所收缩




2
2017

11



公司
转让
了南昌茵梦湖项目产权,成交价格
189,800
万元




3

表外事项


2017
-
2019
年,该公司净利润分别为
12.59
亿元、
9
.54
亿元

11.88
亿元,
总资产报酬率分别为
7.10%


5
.43%

5.74%
,净资产收益率分别为
9.81%

7
.03%

8.21%


2
020

第一季度,公司实现净利润
2.27
亿元,较上年同期


37.70
%

主要
公司投资
收益较上年同期
增长
0.88
亿元

主要系处置拱辰商

51%
股权收益




(3) 运营规划
/
经营战略


面对
复杂严峻的经济形势和艰巨繁重的发展任务。


公司探寻新
思路


断锐意
进取
、攻坚克难,顺利完成各项任务,在接下来的一年
公司
设定以下目



1
、强化
传统优势,市场竞争能力进一步提升;
2

培育创新
平台
,市场增
长动能进一步增强;
3

统筹配套
板块
,市场业务生态进一步完善;
4

践行精
细管制,公司整体效能进一步
突显

5

房地产板块持续稳定发展。



管理


该公司
为国有控股公司,跟踪期内,公司
股权
及组织
结构

发生
变更


际控制人仍为
义乌市国资委。公司与小商品城同属义乌市四大经营集团,
公司
对其控制力弱





跟踪期内,

公司股权
及组织结构均

发生变化,
截至
2020

3
月末,
公司实际控制人仍为
义乌市人民政府国有资产监督管理办公室
(简称“
义乌
市国资委
”)




该公司与
孙公司小商品城
之间存在委托管理关系。公司将
幸福湖会议中

委托给小商品城管理,每年支付酒店管理费,
2019

支付管理费
101.87
万元


2019

,公司
向关联方
出售收入
0.12
亿元
,关联

租赁确认收入共计
515.60
万元




截至
2019
年末
,该公司存在关联担保
,公司对关联方担保余额合计
36.47
亿元,其中

义乌市国际陆港集团有限公司(简称“义乌陆港”)
提供
11.02
亿元借款担保
;为义乌市
双江湖开发
集团有限公司提供
9.9
0
亿元
借款担保

公司
孙公司小商品城

义乌篁园商博置业有限公司(简称“篁园商博”)提供
8.24
亿元借款担保


公司
为关联

担保金额较大,存在一定担保损失风险


此外,年末义乌陆港对公司
2.68
亿元借款提供保证担保。



截至
2019
年末,该公司应收关联公司款项合计
20.57
亿元,其中应收

园商博
6.84
亿元

应收城
臻置业应收利息及其他应收款合计
6.43
亿元
;应收
义乌市
国有资本
运营有限公司
(简称

义乌国资



6.69
亿元

应付关联方款
项合计
0.
28
亿元




根据该公司提供的《企业信用报
告》,截至
20
20

6

16
日公司本部

五年不存在借款违约及欠息情况。



财务


该公司财务杠杆水平处于适中水平,权益资本对刚性债务的覆盖程度较
好;剔除预收账款后的债务期限结构较为合理,但
2018
年以来,随着公司竞
得大额土地所有权
及新增物流业务板块
,资金需求上升,刚性债务规模大幅增
加;
经营性现金流
转为净流出状态


公司资产流动性较高、资产质量较
好,
货币资金较为充裕




1. 数据与调整


亚太(集团)会计
师事务所
(特殊普通合伙)对该公司的
2017
-
2019

财务报表进行了审计,并出具了标准无保留意见的审计报告。

公司执行
《企

会计准则
——
基本准则
》及其补充规定,
2019
年公司根据《关于修订印发
2019
年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔
2019

6
号)和《关于修订
印发合并财务报表格式(
2019
版)的通知》(财会
[2019]16
号)调整部分会
计项目,对合并及公司净利润和股东权益无影响




2019
年末

该公司
纳入合并单位的
二级
子公司共
20


其中
根据
义乌国

收到股东义乌市国资委
的通知
,将
义乌市物资再生利用有限公司无偿划转




义乌市环境集团有限公司
,将
义乌市中盛投资管理有限公司
无偿划转至



公司
收购
取得
浙江龙族商贸有限公司
64
%
股权

新设立全资子公司
商城
控股


2
020


根据
义务市国资委
批复,
公司
决定将其持有的小商品城
55.82%
股份,
无偿划转至
商城控股,
公司

20
20

5

完成
小商品城
的股份过户






2. 资本结构


(1) 财务杠杆


图表 19. 公司
财务杠杆水平变动趋势





资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据绘制。



201
7
-
2019
年,

公司
资产

负债规模
逐年上升,同期末公司
资产
总额分
别为
3
01.98
亿元、
346.09
亿元

430.50
亿元;
负债总额分别为
168.57
亿元、
2
08.34
亿元

278.77
亿元

2018

以来
随着
拿地
规模扩大

负债经营
程度




2017
-
2019


公司
资产负债率分
别为
5
5.82
%

60.20
%

64.75%

剔除
预收款项后,公司资产负债率分别为
38.62
%

39.72
%

47.43
%
。总体看

公司财务杠杆水平
持续上升,
但仍
处在适中
水平




2017
-
2019
年,该公司所有者权益分别为
133.41
亿元

1
40.73
亿元

151.73
亿元
,其中
归属母公司所
有者权益
分别为
79.71
亿元

84
.59
亿元

92.71
亿



2017
-
2019
年,公司现金分红金额分
别为
2.59
亿元

0
.81
亿元

1.99
亿

,占同期归属于母公司净利润的比例很
低,剩余利润留存使得公司未分配
利润相应增长,同期末分别为
33.72
亿元

3
8.61
亿元

46.04
亿元


2017
-
2019
年末,公司股本和资本公积合计分别为
45.18
亿元

4
5.68
亿元

45.69
亿元


整体看,公司资本实力逐年提升。



2017
-
2019
年末


公司权益对刚性债务比率分


1.35

1
.07

0.77


公司债

长速度
大于公司
权益资本增长速度

公司
权益资本对刚性债务
的覆盖能力
逐年下降




2020

3
月末
,该公司负债总额为
2
87.87
亿元


2019
年末


3.26
%

资产负债率为
65.25
%


2019

末几乎持平

权益资本与刚性
债务
比率为
0.72





(2) 债务结构


图表 20. 公司
债务结构及核心债务





核心债务

2017年末

2018年末

2019年末

2020年3月末

刚性债务(亿元)

99.08

128.68

196.62

213.79

应付账款(亿元)

9.04

7.60

6.98

5.86

预收款项(亿元)

37.46

50.73

50.58

48.72

其他应付款(亿元)

12.08

13.57

14.38

14.26

刚性债务占比(%)

58.78

61.77

70.53

74.27

应付账款占比(%)

5.36

3.65

2.50

2.04

预收款项占比(%)

22.22

24.35

18.15

16.93

其他应付款占比(%)

7.17

6.51

5.16

4.95



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据绘制。



债务
构成方面,该公司负债以
刚性
债务

预收账款为主

其余为应付账
款和其他
应付款。

2019
年末
应付
账款
6.98
亿元,
主要为
房地产项目应付款和
市场及配套工程项目应付款,年末



3.01
亿
元和
1.81
亿元


预收
账款
(含
合同负债

主要为
商位使用费和预收购房款,年末
分别为
29.86
亿元

15.17
亿元,预收
商位
使用费按照
商位使用权让渡合同或协议约定的收费时间和方
法计算确认为收入。

2019
年末

其他
应付款

14.38
亿元
,其

8.05
亿元

商户的押金及保证金。




债务期限结构来看,该公司

短期债务为主,
2017
-
2019
年末
公司
长短
期债务比
分别为
50.35
%

33.42
%

70.23
%

长短期债务比
先降后升主要系
2018
年公司部分长期
借款和债券
结转至
一年内到期的非流动负债,公司流动
负债占比大幅增长,而
2019

公司
发行多期债券,
非流动负债在负债中占比
上升所致




2020

3
月末
,该公司负债

刚性债务增加
17.17
亿元至
213.79
亿元

应交税费
较上年末
减少
96.21
%

0.13
亿元

其他科目变化相对较小。

总体
而言
,该公司
债务构成与
其核心业务
相关性
高,
剔除
预收账款后,债务期限
结构
较为
合理




(3) 刚性债务


图表 21. 公司
刚性债务构成


刚性债务种类

2017年末

2018年末

2019年末

2020年3月末

短期刚性债务合计

49.52

79.77

85.89

104.86

其中:短期借款

37.53

50.09

58.74

59.74




刚性债务种类

2017年末

2018年末

2019年末

2020年3月末

一年内到期的非流动负债

1.51

18.81

5.74

13.19

应付短期债券

10.00

9.99

20.11

30.40

应付票据

-

0.02

-

-

应付利息

0.49

0.86

1.29

1.53

中长期刚性债务合计

49.55

48.91

110.73

108.93

其中:长期借款

14.69

19.02

11.18

13.89

应付债券

34.87

29.89

99.55

95.04

其他中长期刚性债务

-

-

-

-



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据
整理,其中综合融资成本系根据财务报表数
据估算




2017
-
2019
年末
,该
公司刚性
债务分
别为
99.08
亿元、
1
2
8.68
亿元和
196.62
亿元,
2019
年末长期刚性债务占比
上升至
56.32%
,主要系公司
新发行
1

中期票据“
19
义乌
市场
MTN001
”和
2
期私募债券“
19
义市
01
”和“
19


02
”共计
34
亿元,小商品城新发两
期中期票据“
19
浙小商
MTN001
”和

19
浙小商
MTN002
”及两期公司债
19
小商
01
”和“
19
小商
02
”共计
35
亿元

近年来随着公司对外扩张及加快拿地速度,公司刚性债务规模增长较
快,但长短期债务比较好。

融资
模式
方面,公司刚性
债务

银行
借款

应付
债券为主


2019
年末
银行借款和
债券
金额分别为
7
5.66
亿元

120.96
亿元

在刚性债务中占比分别为
38.48
%

61.51
%




2020

3


,该公司刚性债务较

年末
刚性债务增加
17.17
亿元至
213.79
亿元

其中
2020

2
小商品城
新发行一期
超短融资债券本金
10
亿


公司银行借款较上年末增长
1
.77
亿元

76.83
亿元。



15
义市
01



内到期结转至一年内到期的
非流动负债

新增的
10
亿元
超短融资券,公司

期刚性债务占比
较上年末增长
5.37

百分点至
49.05
%




3. 现金流量


(1) 经营环节


图表 22. 公司
经营环节现金流

状况


主要数据及指标

2017年

2018年

2019年

2020年第一季度

营业周期(天)

370.05

721.12

628.10



营业收入现金率(%)

49.14

136.72

99.61

55.09

业务现金收支净额(亿元)

8.57

20.12

-11.70

-5.72

其他因素现金收支净额(亿元)

1.56

-0.95

2.70

-0.05

经营环节产生的现金流量净额(亿元)

10.12

19.17

-9.00

-5.77

EBITDA(亿元)

33.27

27.72

30.14

-

EBITDA/刚性债务(倍)

0.36

0.24

0.19

-

EBITDA/全部利息支出(倍)

9.92

6.29

4.84

-



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理。





业务收支现金净额
指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额;
其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净
额。



2017
-
2019



公司
营业
收入现金率分别为
49.14%

136.72
%

99.61
%




同期公司业务现金收入净额分别为
8.57
亿元

20.12
亿元

-
11.70
亿元

受房
地产销售周期影响较大


2019
年受
预收款
减少
8.80
亿元,而支付的车站区块
土地出让金等致购买商品、
接受劳务所支付的现金同比增加
21.27
亿元的影
响,业务现金收入净额

为负


2
017
-
2019
年及
2020

第一季度,公司经营
性现金净流量分别为
10.12
亿元、
19.17
亿元

-
9.00
亿元和
-
5.77
亿元

2017
-
2018
年保持良好的净流入水平

2019
年及
2020
年第一季度,受公司新
增投资地块,业务现金收支净额呈净流出的影响,经营性现金净流量呈净流
出状态




2017
-
2019

,该公司
EBITDA
先降后升
,分别为
33.27
亿元

27.72
亿


30.14
亿元

主要

利润总额构成
,变化
主要因利润总额
波动


。受
近年来公司刚性债务规模持续扩张的影响,
EBITDA
对刚性债务和利息支出
的覆盖能力逐渐下降,但
EBITDA
对刚性债务利息成本的覆盖能力仍然较强




(2) 投资
环节


图表 23. 公司投资环节现金流量状况
(亿元)


主要数据及指标

2017年

2018年

2019年

2020年

第一季度

回收投资与投资支付净流入额

-4.30

-4.39

-67.72

-7.81

取得投资收益收到的现金

0.68

3.30

3.19

0.01

购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形
成的净流入额

-9.05

-10.73

-13.60

-2.36

其他因素对投资环节现金流量影响净额

6.26

-20.99

38.08

1.92

投资环节产生的现金流量净额

-6.42

-32.81

-40.04

-8.24



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理。



2017
-
2019
年,该公司回收投资与投资支付净流入额分别为
-
4.30
亿元

-
4.39
亿元

-
67.72
亿元
,同期公司取得投资收益收到的现金分别为
0.68
亿元、
3.30
亿元

3.19
,其中
2018
年公司回收投资与投资支付净流入较上年大幅增
加主要是回
收南昌茵梦湖项目产权包处置收回的投资款

2019
年呈大额净流
出主要系本期公司赎回投资理财
19.91
亿元,较上年减少
30.01
亿元,支付弘
义基金等新增理财投资
16.47
亿元




2017
-
2019
年,

公司购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形
成的净流出额逐年
增加


2019
年公司其他因素对投资环节现金流量影响净额

38.08
亿元,呈大额净流


主要系本期公司收到代垫的合营子公司资助

4.05
亿元,收回合营公司资助款
47.17
亿元;为拟设立合营公司代付土地

14.43
亿元;支付篁园商博财务资助款
1.57
亿元


201
7
-
2019


2020

第一季度
,公司投资性现金净流量分别为
-
6.42
亿元、
-
32.81
亿元

-
40.04
亿


-
8.24
亿元。




(3) 筹资环节


图表 24. 公司筹资环节现金流量状况
(亿元)


主要数据及指标(亿元)

2017年

2018年

2019年

2020年

第一季度

权益类净融资额

0.01

0.26

0.08

-

债务类净融资额

15.10

29.18

66.59

16.21

其他因素对筹资环节现金流量影响净额

-0.36

-0.31

-0.28

0.03

筹资环节产生的现金流量净额

9.54

22.79

58.20

14.97



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理。



2017
-
2019


2020

第一季度
,该公司
筹资性现金流量净额分别为
9.54
亿元、
22.79
亿元

58.20
亿元和
14.97
亿元

2019
年由于开发
新地块,公司
发行新
债券及
增加
银行借款
收到的
现金大幅增加,
债务类净融资
额较上年大
幅增长

筹资性现金

净流入状态。



4. 资产质量


图表 25. 公司
主要资产的分布情况


主要数据及指标

2017年末

2018年末

2019年末

2020年3月末

流动资产(亿元,在总资产中占比%)

92.56

144.52

173.16

183.69

30.65

41.76

40.22

41.63

其中:货币资金(亿元)

24.10

37.59

71.49

96.58

其他应收款(亿元)

8.17

47.63

22.71

34.93

存货(亿元)

54.85

37.30

45.39

46.58

其他流动资产(亿元)

3.90

21.01

32.32

3.66

非流动资产(亿元,在总资产中占比%)

209.42

201.56

257.33

257.52

69.35

58.24

59.78

58.37

其中:长期股权投资(亿元)

12.82

12.36

18.93

20.51

投资性房地产(亿元)

15.82

15.22

20.06

19.83

固定资产(亿元)

95.55

87.94

90.83

89.75

无形资产(亿元)

46.13

44.63

41.50

41.13

其他非流动资产(亿元)

8.96

9.413

48.12

48.42

期末全部受限资产账面金额(亿元)

21.96


22.87


17.39

-

受限资产账面余额/总资产(%)

7.27


6.61


4.04

-



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理。



201
7
-
2019
年末

该公司资产总额分别为
301.98
亿元、
4
05.65
亿元

430.50
亿元
;同期
末流动资产占比分别为
30.65%

41.76
%

40.22%

2019
年末公

受限资产合计
17.39
亿元
,其中
6.18
亿元其他非流动资产
受限为

上海市
公安局冻结的
商阜创智基金,
1.03
亿元

商城金控对商阜创智基金长期股权
投资

7.32
亿元为
用于取得银行借款抵押
的固定资产,
1.60
亿元
为用于
取得
银行借款抵押的
无形
资产

0.63
亿元为
用于借款抵押的在建工程

受限货币
资金为
0.64
亿元

主要是预售
商品房监管资金、保证金和定期存款




截至
2019
年末,该公司流动资产为
173.16
亿元,较上年末增加
19.82
%


流动资产主要包括货币资金、
其他应收款、存货和
其他流动资产,上述合计



171.90
亿元。其中,货币资金
71.49
亿元,较上年末增长
90.17
%

主要系期

公司收回篁园商博、
城臻置业
财务资助款

当期公司融资增加

影响


他应收款为
22.71
亿元
,较上年末
减少
52.32
%

主要系公司
收回篁园商博财
务资助款
26.27
亿元
,公
司其他应收款
主要
应收篁园
商博财务资助款
6.84
亿


应收
义乌国资
往来款
6.69
亿元
和应收城臻置业财务资助款
4.51
亿元



45.39
亿元,
较上年末
增加
21.67
%

存货主要为
房地产项目

包括开发成

30.05
亿元和
开发产品
12.64
亿元;其他流动资产
32.32
亿元
,较上年末增

53.83
%
,主要系增加
预付土地出让款
15.28
亿元




截至
2019
年末,该公司非流动资产
257.33
亿元,较上年末
增长
27.67
%


主要包括
长期股权投资
、投资性房地产
、固定资产、在建工程和无形资产。

其中
投资性房地产
20.06
亿元

较上年末
增长
31.79
%

固定资产
净额
90.83
亿元

较上年

增长
3.28
%

公司
固定资产
主要
由房屋及建筑物
和通用设备
构成

截至
2019
年末
公司因
竣工结算
尚未办理完毕未办妥产权证书的
固定资

金额为
26
.97
亿元

在建工程为
10.01
亿元
,较上年末
减少
39.0
6
%
,主要

随着
汽车交易城

义乌商博工程

义西国际生产资料市场配套项目

邻里
中心等项目
结算转入
固定资产或
其他长期资产;
无形资产为
41.50
亿元


上年末减少
7.03%

公司无形资产
主要为土地使用权,
其中用于
取得银行借
款抵押
而受限的
无形资产合计
1.60
亿元


其他科目中
,公司非流动资产为
48.12
亿元
,较上年末
增加
38.71
亿元
主要系
增加
稠城街道下车门区块征地拆

和土地
开发整理
资金
39.88
亿元,且
本期
因公司实施
2019
年新金融工具


,将对
商阜创智基金
投资
6.18
亿元列至
其他非流动金融资产
;可供出售的
金融资产
0.33
亿元
,较上年末
减少
10.48
亿元
,主要系
公司
本期
执行
2019
年新金融工具准则
,对
金融资产进行
科目调整




2020

3
月末

该公司流动资产

183.69
亿元
,较上年末增加
6.08
%

其中货币
资金
较上年增加
35.10
%

96.58
亿元
,主要

小商品城
新发
1


短期融资债券及
关联
公司偿还
部分
金融资助款

其他应收款
较上年末增加
53.82
%

34.93
亿元,
主要

增加
应收拱辰商博财务资助款

其他流动资产
较上年末减少
28.66
亿元

3.66
亿元
,主要系
拱辰商博引入合作方北京金源
鸿大房地产有限公司后出表所致
。同期末

非流动资产

257.52
亿元,
与上
年末基本持平

公司流动资产占比

58.37%




5. 流动性
/
短期因素


图表 26. 公司资产流动性指标


主要数据及指标

2017年末

2018年末

2019年末

2020年3月末

流动比率(%)

82.56

92.55

105.74

105.04

现金比率(%)

21.50

24.07

43.65

55.23



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理。



2017
-
2019
年末

2020

3
月末
,该公司流动比率分别为
82.56
%

92.55
%

105.74
%

105.04
%
,现金比率分别为
21.50
%

24.07
%

43.65
%

55.23
%




受公司
账面货币资金余额逐年增长影响,公司流动性指标逐年改善,且
由于
公司流动负债中预收账款余额大,其实际资产流动性优于账面指标反映的水
平。



6. 表外事项


截至
201
9
年末,该公司尚未
解保
的对外担保金

合计

41.88
亿
元,其

5.40
亿元系为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保,公司历史上
极少


与此类担保有关的损失;
其余主要系为义乌商旅提供
2.88
亿元连带责任担
保,义乌市国有资本运营有限公司为本次担保提供反担保,风险较为可控;
为篁园商博提供连带责任保证
8.24
亿元;为城臻置业提供连带责任保证
2.02
亿元

为义乌市双江湖
开发
有限公司提供担保
9.9
0
亿元




由于阜兴金控实际控制人朱一栋涉嫌犯罪,
该公司
参与
投资

商阜创智
基金所持有的湖北资管公司
22.6
7
%
股权被上海公安局冻结,冻结期限自
2018

9

6
日至
2020

9

5


股权冻结期间,商阜创智基金无法出售持有
的湖北资管公司股权,商城金控的基金份额暂时无法通过正常途径退出。商
城金控原预计可获取
7%/
年的固定资金收益,目前该部分预计收益暂时无法
正常获得。

经自查截至
公司
公告日

2018

12

20
日),
公司未发现商阜
创智基金和产业基金存在对外担保、借款等或有债务情况
,目前公司
仍无法
对损益金额
进行
量化
评估


新世纪评级将持续关注上述事件进展

及上述事
项对
公司
及偿债资产安排的影响


截至
2020

3
月末,
公司子公司
小商品城
已经接管商阜创智基金,实现了对基金的有效控制,
项目退出风险有所减小。



7. 母公司
/
集团本部财务质量


该公司集团
本部
主要
承担
投融资及少量
市场运营
职能


2017
-
2019

,公
司本部营业收入分别为
1.66
亿元、
1.76
亿元和
1.88
亿元
;营业
利润分别为
0.92
亿元

1.67
亿元

1.27
亿元
,利润
贡献占合并口径

比例很低。

2
019

末,公司本部总资产
121.97
亿元。其中
,货币资金

3.72
亿元;其他
应收

15.83
亿元,
其中
应收
义乌国资
往来款
6.69
亿元

长期
股权投资
41
.
46
亿元,
其中
35.02
亿元


小商品城的投资;固定
资产
1
8.69
亿元。集团
本部货币


储备
较弱
,但

持有的小商品城

上市公司
,且使用权未
受限,变现能力
很强


2019
年末

集团
本部负债总额
7
1.17
亿元

资产
负债率为
58.35
%
。刚
性债务
31.43
亿
元,

中短期刚性债务
66.95
亿元
;货币
资金对短期刚性债

覆盖比为
29.62
%
。整体


集团
本部
资产
变现能
力很强,
融资
渠道通畅,可
为即期债务的偿付提供一定保障。



外部支持
因素


跟踪期内


公司
与商业
银行等金
融机构保持良好的合作关系,
截至
2020




3
月末

公司
及其所属公司获得银行授信总额为
166.74
亿元

已用
授信
76.78
亿元




图表 27. 来自大型国有金融
机构的信贷支持


机构类别

综合授信

其中:贷款授信

放贷规模/余额

全部(亿元)

166.74

166.74

76.78

其中:国家政策性金融机构(亿元)

42.50

42.50

24.30

工农中建交五大商业银行(亿元)

61.54

61.54

32.95

其中:大型国有金融机构占比(%)

62.40

62.40

74.58



资料来源:
根据
市场发展集团
所提供数据整理
(截至
2020

3

31
日)




跟踪
评级结论


该公司经营的“义乌中国小商品城”在国内具有显著的品牌优势以及较
高的市场地位。公司依托当
地优越的商业环境及市场资源,发展市场经营主
业及相关的贸易、酒店服务及会展广告等产业,业务之间能够形成协同效应。

但国际贸易环境的变化或导致市场经营繁荣度下降,尤其是
2020
年以来,随
着国际新冠疫情防控形势的日趋严峻,公司面临的国际贸易环境更加弱化,
商位租金面临下调压力。公司的房地产项目库存去化较好,但近年连续竞拍
得大额土地使用权,需关注后续资金投入和区域市场风险。公司近期金融股
权投资和项目投资规模较大,且涉及海外项目,面临的资金压力和投资风险
将上升。



该公司财务杠杆水平处于适中水平,权益资本对刚性债务的覆盖程
度较
好;剔除预收账款后的债务期限结构较为合理,但
2018
年以来,随着公司竞
得大额土地所有权及新增物流业务板块,资金需求上升,刚性债务规模大幅
增加;经营性现金流
转为净流出状态


公司资产流动性较高、资产质量较
好,货币资金较为充裕




.
同时,我们仍将持续关注:

1

小商品城租金及出租率受国际贸易环
境变化影响;(
2
)产业优势减弱风险;(
3
)房地产区域市场风险;

4

近期
大额
投资业务风险。




附录一:


公司与实际控制人关系图





义乌市国有资本运营有限公司


义乌市市场发展集团有限公司





100%


90
%


浙江省财务开发公司





浙江省财政厅


10
%


100%


义乌市
人民政府
国有资产监督管理委员会


注:根据
市场发展集团
提供的资料绘
制(截至
2020

3
月末)










附录二:


公司组织结构图



IMG_256


注:根据
市场发展集团
提供的资料绘制(截至
2020

3

末)





附录三:


相关实体主要数据概览


全称


简称


与公司关系


母公司


持股比
例(
%



2019
年(末)主要财务数据(亿元)


备注


刚性债务余
额(亿元)


所有者权



(亿元)


营业收入


(亿元)


净利润


(亿元)


经营环节现
金净流入量


(亿元)


EBITDA


(亿元)


义乌市市场发展集团有限公司


市场发展集



公司之控股
股东


——


6
6.95


50.80


1.88


1.26


3.80


2
.77


本级


浙江中国小商品城集团股份有限公司


小商品城


核心子
公司


5
5.82


115.56


125.99


31.63


13.59


1
2.96


6
.66


本级


义乌中国小商品城房地产开发有限公司


商城房产


核心

公司


100.00


-


3
3.00


1
.55


1
.95


4.89


2
.21





浦江绿谷置业有限公司


浦江绿谷


核心

公司


100.00


-


7
.20


0
.26


-
0.007


1.44


0
.01





海城义乌中国小商品城投资发展有限公司


海城公司


核心

公司


95.00


-


-
5.
80


0
.02


-
1.45


-
0.87


-
0.59





义乌中国小商品城金融控股有限公司


商城金控


核心

公司


100.00


-


1
9.06


0


0
.28


0
.23


0
.34





义乌中国小商品城信息技术有限公司


信息公司


核心

公司


1
00.00


-


2
.02


0
.51


0
.01


0.14


0
.05





浙江义乌购电子商务有限公司


义乌购


核心

公司


5
1.00


-


0
.78


0
.48


0
.04


-
0.44


0
.07







注:根据
市场发展集团
2019
年度审计报告附注
及所提供的其他资料
整理





附录四:


主要数据及指标


主要财务数据与指标
[
合并口径
]


2017



2018



2019



2020



第一季度


资产总额[亿元
]


301.98


346.09


430.50


441.21


货币资金[亿元
]


24.10


37.59


71.49


96.58


刚性债务
[
亿元
]


99.08


128.68


197.91


213.79


所有者权益
[
亿元
]


133.41


137.75


151.73


153.34


营业收入
[
亿元
]


107.59


44.13


51.60


9.37


净利润
[
亿元
]


12.59


9.54


11.88


2.27


EBITDA[
亿元
]


33.27


27.72


30.14





经营性现金净流入量
[
亿元
]


10.12


19.17


-
9.00


-
5.77


投资性现金净流入量
[
亿元
]


-
6.42


-
32.81


-
40.04


-
8.24


资产负债率
[%]


55.82


60.20


64.75


65.25


权益资本与刚性债务比率
[%]


134.65


107.04


76.67


71.72


流动比率
[%]


82.5
6


92.55


105.74


105.04


现金比率
[%]


21.50


24.07


43.65


55.23


利息保障倍数
[

]


6.79


3.99


3.57





担保比率
[%]


23.30


25.25


27.60





营业周期
[

]



370.05



721.12



628.10





毛利率
[%]


32.60


46.97


53.31


57.52


营业利润率
[%]


19.71


29.58


31.24


34.77


总资产报酬率
[%]


7.10


5.43


5.67





净资产收益率
[%]


9.81


7.03


8.21





净资产收益率
*[%]


8.65


6.15


7.09





营业收入现金率
[%]


49.14


136.72


99.61


55.09


经营性现金净流入量与流动负债比率
[%]


7.53


14.29


-
5.63





非筹资性现金净流入量与负债总额比率
[%]


1.92


-
7.24


-
20.14





EBITDA/
利息支出
[

]


9.92


6.29


4.84





EBITDA/
刚性债务
[

]


0.36


0.24


0.18







注:表中数据依据
市场发展集团
经审计的
201
7

201
9
年度及未经审计的
2020

第一季度
财务数据整理

计算。






指标
计算公式


资产负债率
(%)
=
期末负债合计
/
期末资产总计
×100%


权益资本与刚性债务比率
(%)
=
期末所有者权益合计
/
期末刚性债务余额
×100%


流动比率
(%)
=
期末流动资产合计
/
期末流动负债合计
×100%


现金比率
(%)
=
[
期末货币资金余额
+
期末交易性金融资产余额
+
期末应收银行承兑汇票余额
]/
期末流动负债合计
×100%


利息保障倍数
(

)
=
(
报告期利润总额
+
报告期列入财务费用的利息支出
)/
(报告期列入财务费用的利息支出
+
报告期资本化利息支出)


担保比率
(%)
=
期末未清担保余额
/
期末所有者权益合计
×100%


营业周期
(

)=365/{
报告期营业收入
/[(
期初应收账款余额
+
期末应收账款余额
)/2]} +365/{
报告期营业成本
/[(
期初存货余额
+
期末存货余

)/2] }


毛利率
(%)
=
1
-报告期营业成本
/
报告期营业收入
×100%


营业利润率
(%)
=
报告期营业利润
/
报告期营业收入
×100%


总资产报酬率
(%)
=
(
报告期利润总额
+
报告期列
入财务费用的利息支出
)/[(
期初资产总计
+
期末资产总计
)/2]×100%


净资产收益率
(%)
=
报告期净利润
/[(
期初所有者权益合计
+
期末所有者权益合计
)/2]×100%


净资产收益率
*(%)
=
报告期归属于母公司所有者的净利润
/
[(
期初归属母公司所有者权益合计
+
期末归属母公司所有者权益合计
)/2]×100%


营业收入现金率
(%)
=
报告期销售商品、提供劳务收到的现金
/
报告期营业收入
×100%


经营性现金净流入量与流动负债比率
(%)
=
报告期经营活动产生的现金流量净额
/[(
期初流动负债合计
+
期末流动负债合

)/2]×100%


非筹资性现金净流入量与负债总额比率
(%)
=
(
报告期经营活动产生的现金流量净额
+
报告期投资活动产生的现金流量净额
)/[(
期初负债合

+
期末负债合计
)/2]×100%


EBITDA/
利息支出
[

]
=
报告期
EBITDA/
(报告期列入财务费用的利息支出
+
报告期资本化利息)


EBITDA/
刚性债务
[

]
=
EBITDA/[
(期初刚性债务余额
+
期末刚性债务余额)
/2]




注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。

注2. 刚性债务
=
短期借款
+
应付票据
+
一年内到期的长期借款
+
应付短期融资券
+
应付利息
+
长期
借款
+
应付债券
+
其他具期债务
注3. EBITDA=
利润总额
+
列入财务费用的利息支出
+
固定资产折旧
+
无形资产及其他资产摊销



附录




评级结果释义


本评级机构主体信用等级划分及释义如下:















AAA



发行人
偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低


AA



发行人
偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低


A



发行人
偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低


BBB



发行人
偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险
一般







BB



发行人
偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高


B



发行人
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高


CCC



发行人
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高


CC



发行人
在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务


C



发行人
不能偿还债务




注:除
AAA

CCC
及以下等级外,每一个信用等级可用
“+”



-


符号进行微调,表示略高或略低于本等级。






本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下:















AAA



债券的偿付安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。



AA



债券的偿付安全性很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。



A



债券的偿付安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。



BBB



债券的偿付安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。








BB



债券的偿付安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。



B



债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。



CCC



债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环
境,违约风险极高。



CC



在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债券本息。



C



不能偿还债券本息。





注:除
AAA
级,
CCC
级以下等级外,每一个信用等级可用
“+”



-


符号进行微调,表示略高或略低于本等级。





































































评级声明


除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外,本评级机构、评级人员与评级对象不
存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。



本评级机构与评级人员履行了
评级
调查和诚信义务,有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、

观、公正的原则。




跟踪
评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断,未
因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。



本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料,评级对象对其提供资料的
合法性、真实性、完整性、正确性负责。




跟踪
评级报告用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。



本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评
债券存续期内,新世纪评级将根据《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象实施跟踪
评级并形成结论,
决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。



本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料,其版权归本评级机构所有,未经授
权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。



本次评级所
依据
的评级技术文件


. 《新世纪评级方法总论》(发布于
2014

6
月)
. 《房地产开发行业信用评级方法(
2015
版)》(发布于
2015

12
月)


上述评级技术文件可于新世纪评级官方网站查阅。









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