[公告]世荣兆业(002016)公司存货减值测试资产评估报告书
珠海市斗门区世荣实业有限公司 存货减值测试资产评估报告书 声 明 1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方无任何个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3、评估报告的分析结论是在恪守独立、客观和公正原则上形成的，仅在本评估报告中已载明的评估假设和限制条件下成立。 4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5、评估人员已对本评估对象于2010年1月16日 至 2010年1月20 日期间进行了实地查勘、合理的抽查核实和现状拍照； 6、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。 7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论，是委托方和相关当事方的责任。 9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但并不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。 10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 珠海市斗门区世荣实业有限公司 存货减值测试资产评估报告书 摘 要 开元深资评报字[2010]第004号 广东世荣兆业股份有限公司(以下简称“世荣股份”)委托开元资产评估有限公司对珠海市斗门区世荣实业有限公司(以下简称“世荣实业”)的特定存货-开发产品进行减值测试评估，评估基准日为 2009 年 12 月 31 日。本公司接受世荣股份公司的委托，对该部分特定存货-开发产品于评估基准日的市场价值进行了估算。本公司评估人员根据国家有关资产减值测试评估的有关规定，遵循独立、客观、公正、科学的执业原则和相关评估准则，按照公认而适宜的评估方法，于2010年1月16日至 2010年1月20日往被评估企业所在地实施了资产清查及相关数据资料的收集和验证工作，其间还进行了必要的专题调查与询证，进而在认真分析被评估企业所处的经济环境、本次评估的价值类型和资料收集情况等相关条件，以及分析各种评估方法的适用性的基础上，采用市场法和收益法对被评估企业的特定存货开发产品之市场价值进行了估算，并形成了相应的评估结论。本次评估业已完成，与本次评估有关的情况及评估结论摘要报告如下： 一、 委托方、被评估企业、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 1、委托方 公司名称：广东世荣兆业股份有限公司 注册号：440000000011199 成立日期：2000年12月28日 住所：广东省珠海市昌盛路155号 法定代表人：梁家荣 注册资本：46,149.688万元 实收资本：46,149.688万元 企业类型：股份有限公司(上市) 经营范围：房地产开发经营；房产租赁；销售：建筑材料、日用品、电器、机械产品。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 2、被评估企业 名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司 成立时间：1998年8月24日 注册号：440400000002826 登记机关：珠海市工商行政管理局斗门分局 住所： 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号2层 法定代表人：梁家荣 注册资金：人民币肆亿叁仟万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品(不含国家专营产品)的购销；房地产开发经营(凭《建筑企业资质证》经营)；水产品养殖、销售。 3、产权持有者 截止 2009 年 12 月 31 日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币 43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资 32,787.5 万元，占注册资本的 76.25%，梁家荣先生出资10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。 4、委托方以外的其他评估报告使用者 被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法规明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用者。 二、 评估目的 本次评估目的为委托方拟对世荣实业公司的特定存货进行减值测试而涉及的该部分存货于评估基准日的市场价值提供参考依据。 三、 评估对象和范围 本次评估的对象为世荣实业公司特定存货—已开发完成产品于评估基准日 2009 年 12 月 31 日的市场价值。评估范围系 2009 年 8 月广东恒信德律资产评估有限公司出具的 HDZP2009000020 号评估报告(以下简称“恒信报告”)中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，其由以下四部分组成(具体详见资产清查评估明细表)： A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅； B、第三区(B区)商业街B288、B13等47项待售商铺； C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位； D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。 以上纳入评估范围的各项资产与委托评估的范围相一致。 四、 价值类型及其定义 根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。 五、 评估基准日 本次评估的评估基准日为 2009 年 12 月 31 日，该基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。 六、 评估方法 本次评估选择市场法和收益法对世荣实业公司特定存货—已开发完成产品的市场价值进行估算。 七、评估结论 1、经查实，广东恒信德律资产评估有限公司 2009 年 8 月出具的 HDZP2009000020 号评估报告中涉及的世荣实业存货-开发产品于 2009 年 6 月 30 日的市场价值为 56,451.57 万元，其中：住宅开发产品评估值 36,613.04 万元，商铺开发产品评估值 13,963.51万元，车位评估值5,875.02万元。 2、经评定估算，截至评估基准日2009年12月31日，上述恒信评估报告中涉及的被评估企业存货-开发产品本次评估总值为 59,155.53万元，大写为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾伍万伍仟叁佰元整，其中住宅开发产品评估值为36,928.70万元，商铺开发产品评估值为16,290.93万元，车位开发产品评估值5,935.90万元。评估总值较2009年6 月30日评估值增值2,703.95万元，增值4.79%。评估结果详见下表 资产评估结果汇总表 单位：万元 2009 年 6 月 2009 年 12 月 2009年12月 编 已售、未售 增值率 项目 30 日 评 31 日未售部分 31 日已售部 增减值 号 合计 % 估总值 评估价值 分净收益 开发产品—住宅 1 36,613.04 3,131.18 33,797.52 36,928.70 315.66 0.86 开发产品—商铺 2 13,963.51 15,016.40 1,274.53 16,290.93 2,327.41 16.67 开发产品—车位 3 5,875.02 5,787.04 148.86 5,935.90 60.88 1.04 资产总计 4 56,451.57 23,934.62 35,220.91 59,155.53 2,703.95 4.79 由上述可知，根据本次资产减值测试评估结果，截至评估基准日 2009 年 12 月 31 日，未发现广东恒信德律资产评估有限公司 2009 年 8月出具的 HDZP2009000020 号资产评估报告中涉及的世荣实业存货类开发产品出现减值。 本评估结果使用有效期为自评估基准日起壹年，即从 2009 年 12 月 31 日起至 2010 年 12 月 30日止有效。 本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。以上内容系评估报告书正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评估报告书正文。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 (此页无正文) 开元资产评估有限公司 中国注册资产评估师 赵炳伟 法定代表人：胡劲为 中国注册资产评估师 张云鹤 中国 北京 二〇一〇年一月二十八日 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 珠海市斗门区世荣实业有限公司 存货减值测试资产评估报告书 开元深资评报字[2010]第004号 开元资产评估有限公司接受广东世荣兆业股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，遵循独立、客观、公正、科学的执业原则和评估准则，按照公认而适宜的资产评估方法，对珠海市斗门区世荣实业有限公司的特定存货-开发产品进行了减值测试评估，评估基准日为 2009 年 12 月 31 日。在本评估项目的评估过程中，本公司评估人员遵循必要的评估程序，对被评估企业的资产实施了实地查勘和市场调查与询证，对被评估企业提供的评估相关资料进行了必要的核实与调整。在此基础上，形成了世荣实业特定存货-开发产品于评估基准日的市场价值评估结论。 一、委托方、被评估单位、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 1、委托方 公司名称：广东世荣兆业股份有限公司 注册号：440000000011199 成立日期：2000年12月28日 住所：广东省珠海市昌盛路155号 法定代表人：梁家荣 注册资本：46,149.688万元 实收资本：46,149.688万元 企业类型：股份有限公司(上市) 经营范围：房地产开发经营；房产租赁；销售：建筑材料、日用品、电器、机械产品。 2、被评估单位 1)概况 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 名称：珠海市斗门区世荣实业有限公司(以下简称“世荣实业”) 成立时间：1998年8月24日 注册号：440400000002826 登记机关：珠海市工商行政管理局斗门分局 住所： 珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号一区17号2层 法定代表人：梁家荣 注册资金：人民币肆亿叁仟万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：日用品，机械、土、沙、石的批发零售；农副产品(不含国家专营产品)的购销；房地产开发经营(凭《建筑企业资质证》经营)；水产品养殖、销售。 2)被评估单位历史沿革 珠海市斗门区世荣实业有限公司成立于 1998 年8 月24 日，原名珠海市斗门县世荣实业有限公司，初始注册资本为 500 万元。经历次增资及变更，截止 2009 年 6 月 30 日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资 32,787.5 万元，占注册资本的 76.25%，梁家荣先生出资 10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。初始投资及增资事项业经珠海市斗门县审计师事务所(斗审所验[1998]2-054 号)、珠海公信有限责任会计师事务所(珠海公信验字[2001]236 号)、珠海华旗会计师事务所有限公司(华旗验字(2005)049 号)、珠海市华诚会计师事务所有限公司(华诚验字 2007-01-0087 号)审验，并在珠海市工商行政管理局斗门分局办理了初始注册、增资及股权变更登记。 2008 年 1 月 25 日，中国证券监督管理委员会以证监许可[2008]140 号文《关于核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增发行新股购买资产的批复》，核准广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增先生发行 12,900 万股人民币普通股购买梁社增先生的相关资产。2008年1月25日，广东威尔医学科技股份有限公司与梁社增先生签署《股权转让协议》，约定梁社增先生将其持有的世荣实业76.25%股权转让给广东威尔医学科技股份有限公司, 广东威尔医学科技股份有限公司向梁社增先生发行 12,900 万股人民币普通股作为支付对价,并于 2008 年 1 月 29 日进行了工商登记变更。2008 年 8 月 21 日，“广东威尔医学科技股份有限公司”名称变更为“广东世荣兆业股份有限公司”。广东世荣兆业股份有限公司目前为世荣实业的控股股东。 3)被评估单位的主要产品或服务 珠海市斗门区世荣实业有限公司目前的主营业务为房地产开发、销售，并取得珠海开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 市建设局颁发的10030153号《房地产开发企业资质证书》，资质等级为三级。世荣实业及其全资子公司珠海市斗门区中荣贸易有限公司主要开发位于珠海市斗门区的“里维埃拉”房地产项目，“里维埃拉”项目定位为中档普通商品住宅，目前属珠海斗门区较高端住宅区。世荣实业2003年起开始筹建“里维埃拉” (又称锦绣荣城)项目，项目总建筑规模380余万平方米。截止评估基准日，已开发一期第一区、第五区、第二区、第四区、(原名称分别为A、B、C、D组团)，建成商品住宅、商铺43.36万平方米，除第五区商铺4795平方米、第四区住宅6235平方米未售出外，其余小区的开发产品大都售罄；目前正在进行里维埃拉一期第三区的建设，第三区占地面积8.27万平方米，规划建筑面积 17.49万平方米，项目即将完工，目前已售出近九成。已经推出的一期一区、五区、二区、四区各组团概况及销售情况见下表(面积单位为平方米)： 项目 一区(A) 五区(B) 二区(C) 四区(D) 土地权证 粤房地证字第C4707303号 粤房地证字第C4707307号粤房地证字第C4707304号 粤房地证字第C4707306号 占地面积 113,278.54 89,117.34 106,399.98 94,379.89 可售建筑面积 81,926.59 96,970.2 128,115.28 126,550.16 其中:住宅 62,235.68 68,995.60 125,530.04 126,550.16 商业、办公 19,690.91 27,974.60 2,585.24 - 建筑形式 多层 多层/小高层 多层/小高层 多层/小高层 容积率 0.72 1.12 1.21 1.43 综合完工程度 100% 100% 100% 100% 销(预)售比例 99.61% 99.47% 100% 95.07% 其中:住宅 99.61% 99.82% 100% 95.07% “里维埃拉”项目毗邻联营公司世荣房产开发的别墅“华发水郡”项目，临近珠海首个省级湿地公园“黄杨河华发*水郡省级湿地公园”。2009年7月7日，该湿地公园的建设新闻发布会在华发*水郡销售中心隆重举行，标志着珠海市首个省级湿地公园建设正式全面启动。斗门区作为珠海西部中心城区，正在建设滨江田园城市，其城市规划建设体现了“城在水中，水在城中”的特点。“黄杨河华发*水郡省级湿地公园”位于斗门区黄杨河畔，紧临华发*水郡别墅楼盘和里维埃拉洋房楼盘，规划总建设面积约1,000 亩，“黄杨河华发*水郡省级湿地公园”将建设成为集景观、游览、休闲和教育价值于一体的生态湿地示范区，其必将成为珠海一道亮丽的风景线和建设生态文明城市一张崭新的名片，这对于“里维埃拉”项目来讲，近在咫尺的湿地公园无疑成为其很大的一个亮点和卖点。 4)被评估单位行业发展现状及前景 A、全国房地产市场形势及预计 统计数据显示，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长 17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62 亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8 月、9月、10月及 11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。 4个月新开工面积已高于2007年同期水平。 2009年1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。 与此同时，各大城市房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至 12 月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。业内认为，2009年的销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。在国家房地产调控政策密集出台下，2010 年楼市销售量下滑或难避免。据有关部门预测，2010 年，全国新房销售面积与销售额或将分别同比下滑 15.1%和 4.4%，其中一线城市销售面积或将下滑 27%，销售额预计下降8%。 B、珠海本地房地产市场行情 2008年珠海商品房施工面积首破1000万平方米，达1144万平方米，比上年增长 28.7%，建设规模创历史新高。受全国房地产市场不景气、广州深圳等周边城市房价下跌，珠海市购房入户政策调整等因素影响，2008年珠海市房地产市场经历了近年最艰难的一年。消费者持币待购，观望情绪浓厚，市场成交大幅萎缩。 2009年以来，房地产市场明显回暖，成交量有了较大的恢复，房价回升明显。 2009 年底开工的港珠澳大桥在建成通车之后，港珠澳三地同城化趋势向前迈出了一大步，珠海到香港只有一个小时，到澳门又多了一个通道。珠海也将打开连接世界的纽带，更将使得珠海从珠三角边陲城市，跃升成为接受港澳经济辐射，又辐射珠三角西岸及泛珠三角西部地区的中枢。随着珠海区域中心城市规划定位得到国家确认，港珠澳大桥业已开工建设，广珠城际轻轨2010年亚运会前建成通车，广珠铁路复工以及珠海工业西进、城市西拓战略的推进，珠海整个城市格局将面临重大发展机遇。2009年1月国务院通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，把珠海定位为珠江口西岸核心和交通枢纽城市，都将在中长期对珠海经济和房地产市场产生积极推动作用。 我们预计在未来的5 年内，伴随一系列重大基础设施的完善，产业布局的完成，珠海市的经济总量、收入水平和财富积累程度都会有大的飞跃，同时伴随项目建设和经 济起飞带来的大量人口，珠海市的房地产市场必将面临良好的发展机遇。 5)市场、客户和品牌状况 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 从世荣实业现开发的“里维埃拉”前期销售统计资料来看，购买该项目房产的客户群体中，三分之一为珠海本地户籍人口，另外三分之二为广东省内外人士，购房者遍布全国10多个省市，项目的品牌影响广泛，产生了良好的经济效益和品牌效益。 6)企业组织及管理状况 被评估单位建立健全了一系列管理制度并使之得到有效执行，管理严紧有效，企业营运正常。具体包括以下几个方面： ① 行政管理方面： ② 财务管理方面： ③ 生产管理方面：④ 综合考核方面。 ⑤销售网络 被评估单位无特殊经营权。 7)产权持有者 截止 2009 年 12 月 31 日，珠海市斗门区世荣实业有限公司注册资本为人民币 43000 万元，其中：广东世荣兆业股份有限公司出资 32,787.5 万元，占注册资本的 76.25%，梁家荣先生出资10,212.5 万元，占注册资本的23.75%。 8)被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者 被评估单位及委托方以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法规明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为 评估报告的使用者。 二、评估目的 为委托方拟对世荣实业公司的特定存货-开发产品进行减值测试而涉及的该部分存货-开发产品于评估基准日的市场价值提供参考依据。 三、评估对象和评估范围 1、评估对象 本次评估的对象为世荣实业公司特定存货—已开发完成产品于评估基准日 2009 年 12月31日的市场价值。 2、评估范围 本次评估范围系 2009 年 8 月广东恒信德律资产评估有限公司出具的HDZP2009000020 号评估报告中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，其由以下开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 四部分组成(具体详见资产清查评估明细表)： A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅； B、第三区(B区)商业街B288、B13等待售商铺47项； C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位； D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。 四、价值类型及其定义 根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。 五、评估基准日 本次评估选取的评估基准日为2009年12月31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。评估工作的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 (一)、评估行为依据 委托方与本评估公司签订的评估业务约定书； (二)、评估法规依据 1、国务院[1991]91号令《国有资产评估管理办法》； 2、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》； 3、《资产评估职业道德准则——基本准则》； 4、《资产评估准则——基本准则》； 5、《资产评估准则——评估报告》； 6、《资产评估准则——评估程序》； 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 7、《资产评估准则——业务约定书》； 8、《资产评估准则——工作底稿》； 9、《以财务报告为目的的评估指南(试行)》 10、《企业会计准则》； 11、其他与资产评估有关的政策及规定。 (三)、评估产权依据 1、资产评估明细表； 2、《房地产权证》复印件； 3、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》复印件； 4、《房地产面积测绘成果报告书》复印件； 5、建设工程结算资料； 6、其他相关评估资料。 (四)取价依据： 1、被评估企业提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明； 2、被评估企业提供的工程施工合同、工程结算资料； 3、被评估企业提供的房产销售合同、开发产品销售定价、折扣及税收政策； 4、《广东省建筑工程综合定额》 5、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率； 6、《最新资产评估常用数据与参数手册(第二版)》(北京科学技术版社)； 7、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料； 8、本公司评估人员在市场上调查了解的珠海房产近期价格信息。 七、评估方法 《资产评估准则—基本准则》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法。我们根据本次评估的目的、评估对象、范围、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。 (一)评估方法的选取 本次评估的目的是为委托方拟对世荣实业公司的特定存货-开发产品进行减值测开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 试而涉及的该部分存货-开发产品于评估基准日的市场价值提供参考依据。 本次评估范围系 2009 年 8 月广东恒信德律资产评估有限公司出具的HDZP2009000020 号评估报告中涉及的世荣实业公司存货—已开发完成产品，具体由以下四部分组成： A、第四区(D区)D02、D03等36套待售住宅； B、第三区(B区)商业街B288、B13等待售商铺47项； C、第四区(D区)519个带产权待售车位，第二区(C区)205个可供出租的人防车位； D、上述恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止2009年12月31日已售出部分之可变现净值。 根据本次评估目的、范围以及评估对象的实际情况，对上述各单项资产分别采用合理适当的方法予以评估后再合计加总便可得到评估对象的评估价值。各单项资产的评估方法分述如下： 1、对于待售的住宅、商铺和带产权地下车位，可以得到其较为可信的预计销售价格，评估时采用市场法进行，以待估房地产预计可以实现的市场售价，扣除该房地产在完成销售过程中预计要发生的税费和适当的利润，以此确定待估房地产的评估值； 2、对于出租的人防车位，可以得到其客观的租金资料，可预测其未来收益，故可采用收益法进行评估； 3、对于 2009 年 8 月恒信报告中涉及的存货—已开发完成产品截止 2009 年 12 月 31 日已售出部分之可变现净值，可根据其实际已实现的销售收入，扣除其应负担的销售税金、销售费用以及所得税，得到其可变现净值。 (二)评估中主要参数的选取 1、销售单价的确定 评估时可获取评估对象近期的销售价目单，与近期类似交易案例实际已销售价格对比分析后可得到各待开发产品的预计销售单价。由于商铺的区位和个别因素对其价格影响较大，我们根据商铺的具体销售情况，评估时对部分商铺取销售定价的97%折扣比率 (主要为B12栋商铺和酒楼)予以计价，其余开发产品未取折扣。 2、销售税金的确定 世荣实业与销售相关的税费主要是营业税、城建税、教育费附加、堤围防护费和土地增值税等，结合目前税收政策和企业近期综合税负比例,经综合测算销售税金率为销售收入的13%。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 (3)销售费用的确定 经测算世荣实业近几年营业费用占营业收入的比例大致为 1.5%左右,结合评估对象具体销售情况,综合考虑后销售费用率取1.5%。 (4)利润扣除的确定 根据《资产评估操作规范意见》第四十三条对运用市场法评估存货-产成品的要求，对于十分畅销的产品，根据其出厂价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后利润确定评估值；对于勉强能够销售出去的产品，根据其出厂价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价的产品，应根据其可回收净收益确定评估值。 里维埃拉项目2003年起开始筹建，项目总建筑规模380余万平方米。截止评估基准 日，已开发一期第一区、第五区、第二区、第四区、(原名称分别为A、B、C、D组团)，建成商品住宅、商铺43.36万平方米，除第五区商铺4795平方米、第四区住宅6235平方米未售出外，其余小区的开发产品大都售罄。目前正在进行里维埃拉一期第三区的建设，占地面积8.27万平方米，规划建筑面积17.49万平方米，项目即将完工，目前已售出近九成。已经推出的一期一区、五区、二区、四区各组团概况及销售情况见下表(面积单位为平方米)： 项目 一区(A) 五区(B) 二区(C) 四区(D) 土地权证 粤房地证字第C4707303号粤房地证字第C4707307号粤房地证字第C4707304号粤房地证字第C4707306号 占地面积 113,278.54 89,117.34 106,399.98 94,379.89 可售建筑面积 81,926.59 96,970.2 128,115.28 126,550.16 其中:住宅 62,235.68 68,995.60 125,530.04 126,550.16 商业、办公 19,690.91 27,974.60 2,585.24 - 建筑形式 多层 多层/小高层 多层/小高层 多层/小高层 容积率 0.72 1.12 1.21 1.43 ☆ 综合完工程度 100% 100% 100% 100% 竣工时间 2007年 2008年 2008年 2008-2009年 住宅销售比例 99.61% 99.47% 100% 95.07% 商铺销售比例 34% 车位销售比例 3% 自上表可以看出，世荣实业开发产品总体销售情况良好。商铺的销量随住宅销量和入住率增加而逐渐增加。D区车位目前销售数量不多，其原因为D区住宅竣工时间不长， 09 年住宅大量销售，目前入住率不高，暂时影响到车位的销售。但考虑到 D 区靠近即将新建的省级湿地公园，属于里维埃拉目前定位较高的一个组团，根据里维埃拉车位配置情况以及购买业主的经济实力，结合周边小区车位的销售情况，今后D区的地下车位应该有一个较好的销售局面。所以我们认为该D区地下车位属于正常销售产品。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 1)扣除比率：出于谨慎原则，同时考虑销售阶段也需要一定的利润体现，评估时我们按照评估对象实际的销售情况按被评估企业销售利润率的 10%-50%作为利润扣除项目。其中住宅取10%，商铺根据销售的实际情况结合评估对象的区位和个别因素，取 10%-50%，车位取30%。 2)销售利润率： A、住宅、商铺销售利润率：据统计资料，近年来，上市房产公司的销售利润率普遍在 15%至 25%之间，据测算，世荣实业近年来主营产品的销售利润率一般在 20%至21%之间，与行业平均值较为接近。本次评估住宅、商铺的销售利润率我们取值20%。 B、地下车位销售利润率：地下车位作为住宅小区的配套产品，利润率远没有主营产品那么高。世荣实业未提供地下车位产品的销售利润率具体数据。据我们测算，一般的车位面积在 12 平方米左右，但地下车库需要大量的通道、柱子，平均一个车位要公摊 20 平方米至 25 平方米。因此，地下车库在建设中，每个车位实际建筑面积加上公摊面积，约在 35-40 平方米左右，带产权的车位还需要交土地出让金，成本还会加大。按照世荣实业的账面值计算，该等车位的账面单价为 88,228 元/个，其销售定价根据距离电梯的远近和车辆出入的方便程度定价有所不同，一般为 110,000.00 元/个左右，一般为 110,000.00 元/个左右，扣除税费等项目，车位的销售利润率大致为 10%左右，我们取值 10%。 3)利润最终扣除率 由上述，住宅开发产品利润的最终扣除比率为 20%×10%=2%；商铺开发产品利润的最终扣除比率为 20%×(10%至 50%)=2%至 10%；车位开发产品利润的最终扣除比率为10%×30%=3%。 八、评估假设 1、假设被评估对象在评估基准日后不改变用途并仍持续使用。 2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其职责。 3、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规。 4、假设被评估企业所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 5、假设被评估企业能持续经营，并在经营范围、经营方式和决策程序上与现时基本保持不变。 6、假设被评估企业能保持现有的管理、技术团队的相对稳定，并假定扩大的管理、技术团队对公司拟定的重大决策无重大影响。 7、假设有关信贷利率、税率和政策性收费等不发生重大变化。 8、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。 九、评估程序实施过程和情况 我所接受委托后，即选派评估人员、了解与本评估项目相关的基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估企业进行资产清查工作；随后评估小组进驻被评估企业，对其与评估对象相关的资产实施现场调查，对各类资产按照前述的评估方法进行估算。我们根据本评估项目的评估对象、评估范围、评估资料收集情况等评估业务的具体情况 制定并执行了以下评估机构和评估人员认为能够支持可信的评估结论的适当评估程序： 1．明确评估业务的基本事项：我们采用同委托方、被评估企业和相关当事方讨论洽商、查阅基础资料、进行必要的初步调查等方式，与委托方、被评估企业和相关当事方共同明确了以下评估业务的基本事项： (1)、委托方、被评估企业和相关当事方的基本情况及其相互间关系； (2)、与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式； (3)、评估对象和评估范围，并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的相适应； (4)、价值类型及其定义，确信选取的价值类型适用于评估目的，并与委托方就具体价值类型的使用达成一致理解； (5)、评估基准日。确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的； (6)、可能影响评估结论的假设和限制条件； (7)、评估报告的类型、提交时间和方式； (8)、评估服务费总额、支付时间和方式，评估服务费未包括的其他费用项目和承担方式，委托方、被评估企业与评估人员工作的配合和协助 (9)、在明确以上评估业务的基本事项的基础上，根据本评估项目的具体情况，综合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等，评估执行本评估项目的执业风险，确定承接本评估项目。 2．签订业务约定书：双方签署 《资产评估业务约定书》，确认本评估业务的委托与受开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 托关系、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、价值类型、时间要求与评估收费以及双方的权利和义务等。 3．编制评估计划：在签订业务约定书后、现场调查前，我们根据本评估项目的具体情况编制评估计划，确定应当履行的评估程序、时间进度、人员安排和费用预算等内容；向被评估企业提出填报与本评估项目的评估对象相关的资产的《资产清查评估明细表》和提供相关资料的要求；进而编制本评估项目的现场调查、收集评估资料、评定估算、编制评估报告等评估程序的详细计划。 4．现场调查：在委托方、被评估企业和相关当事方配合下，评估人员根据本评估项目的具体情况，通过询问、核对、勘查、检查等方式，对评估对象进行必要的现场调查。 5．收集评估资料 根据评估准则和相关规定，本公司接受委托后，评估人员除通过与委托方、被评估企业和相关当事方充分沟通并指导被评估企业填报《资产清查评估明细表》进而进行清查核实等方式获取评估资料之外，还注意收集与评估对象相关的法规政策资料(政府文件)、市场情况资料(市场询价结果等)、行业状况资料(行业资讯等)、竞争状况资料(数据分析结果等)、现行价格资料(客户查询结果)等资料和信息，并根据本次评估的具体情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、翔实地占有资料；根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料；同时，采取必要的措施对评估资料进行必要的查验，以确信评估资料来源的可靠性和评估资料内容的合理性、相关性、时效性与完整性。 6．评定估算 对评估对象按照上述的评估方法对其分别进行评定估算，得出评估对象的评估值。 7．编制和提交资产评估报告 资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的评估程序、形成评估结论后，按照有关资产评估报告的规范，编制评估报告书；并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下与委托方及被评估企业沟通初步结果，并根据委托方和资产占有方提出的合理意见进行必要的修改，然后通过三级复核，最后由评估机构负责人签发后向委托方提交正式评估报告。开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 十、评估结论 1、经查实，广东恒信德律资产评估有限公司 2009 年 8 月出具的 HDZP2009000020 号评估报告中涉及的世荣实业存货-开发产品于 2009 年 6 月 30 日的市场价值为 56,451.57 万元，其中：住宅开发产品评估值 36,613.04 万元，商铺开发产品评估值 13,963.51万元，车位评估值5,875.02万元。 2、经评定估算，截至评估基准日2009年12月31日，上述恒信评估报告中涉及的被评估企业存货-开发产品本次评估总值为 59,155.53万元，大写为人民币伍亿玖仟壹佰伍拾伍万伍仟叁佰元整，其中住宅开发产品评估值为36,928.70万元，商铺开发产品评估值为16,290.93万元，车位开发产品评估值5,935.90万元。评估总值较2009年6 月30日评估值增值2,703.95万元，增值4.79%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表 单位：万元 2009 年 6 月 302009年12月31日未2009年12月31日已已售、未售合 项目 编号 增减值 增值率% 日评估总值 售部分评估价值 售部分净收益 计 开发产品—住宅 1 36,613.04 3,131.18 33,797.52 36,928.70 315.66 0.86 开发产品—商铺 2 13,963.51 15,016.40 1,274.53 16,290.93 2,327.41 16.67 开发产品—车位 3 5,875.02 5,787.04 148.86 5,935.90 60.88 1.04 资产总计 4 56,451.57 23,934.62 35,220.91 59,155.53 2,703.95 4.79 由上述可知，根据本次资产减值测试评估结果，截至评估基准日 2009 年 12 月 31 日，未发现广东恒信德律资产评估有限公司 2009 年 8月出具的 HDZP2009000020 号资产评估报告中涉及的世荣实业存货类开发产品出现减值。 十一、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。 (二)本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公司对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。 (三)本评估报告书的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 (四)按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算；评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以评估结果作为底价或作价依据 (还需结合评估基准日的期后事项进行调整)，超过一年，须重新进行评估；在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变化时，应根据原评估方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。 十二、特别事项说明 本次评估系世荣兆业股份公司委托开元资产评估有限公司对广东恒信德律资产评估有限公司 2009 年 8 月出具的 HDZP2009000020 号(评估基准日为 2009 年 6 月 30 日)评估报告中涉及的存货类特定开发产品进行的评估，以测试是否出现减值，故本次评估的增减值对比标准为上次评估的评估值，在此提请报告使用者注意。 十三、评估报告日 本评估报告的评估报告日为2010年1月28日。 开元资产评估有限公司 珠海市斗门区世荣实业有限公司存货减值测试资产评估报告书 (以下无正文) 开元资产评估有限公司 中国注册资产评估师 赵炳伟 法定代表人：胡劲为 中国注册资产评估师 张云鹤 中国 北京 二〇一〇年一月二十八日 开元资产评估有限公司 中财网
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